İmar Planına itiraz ettik! Belki herkesin değil ama özellikle inşaat ve imar işleriyle ilgilenenlerin iyi bileceği gibi; Bodrum 1/1000 ve Muğla 1/5000'lik imar planları 3 Kasım 2025 tarihine kadar Belediyelerde askıya çıkarılmış ve gayrımenkul sahiplerinin değerlendirmesine sunulmuştu. Yani öngörülen imar planına ilgi ve itirazı olanlar bu tarihe kadar olan 30 gün içerisinde -eğer varsa- itirazlarını Bodrum ve Muğla Büyükşehir Belediyelerine ayrı ayrı ve gerekçeleri ile birlikte bildireceklerdi. Bu durum bizler için özellikle "sosyal tesis" diye adlandırdığımız alandaki mülkiyet haklarımızın kullanıma açılabilmesi açısından çok önemli bir fırsat yaratıyordu. Buna Kooperatif yönetim kurulu üyesi iki kişi; "Bülent Soylan" ve "Murat Sinan Kartal", "Sosyal tesis alanının ortaklarından iki kişi olarak ve şahsen" itiraz başvurusu yaparak arazimiz üzerindeki "Teknik alan" kaydının kaldırılmasını istedik. İlk bakışta bu, "itirazın" kooperatifimiz eliyle yapılması gerekirdi diye düşünülebilir ama "Sosyal tesis" dediğimiz yaklaşık 3500 m2'lik alanımızın kooperatif değil de site sakinlerinin ortak mülkiyetinde (Hukuki terimiyle: Müşterek methal) olduğu, kooperatifin taraf olamadığı ve sitemizin 314 kat malikinin bu kısa sürede bir araya gelip bir itirazda bulunması mümkün olamayacağı açıktı. Ancak bu bir sorun değildi; bu sitede bulunanlardan herhangi bir kimsenin tek başına itirazının dahi yeterli olduğu bu durumda artık, umduğumuz sonucu alabildiğimiz takdirde  314 bina sahibimiz de ortaya çıkacak yeni durumdan yararlanacak ve üzerindeki kısıtlaması kısmen ya da tamamen kalkacak olduğunda arazimiz artık her gayrımenkul gibi kullanılabilir olup hepimize çok önemli bir kazanç sağlayacak. Bu arada, başvurular kişisel olduğu için sitemizden bizim dışımızda başkalarınca da bir itiraz yapılıp yapılmadığını henüz bilemiyoruz. Plana itiraz gerekçelerimiz ve hukuk ne diyor? Bodrum Belediyesi ve Muğla Büyükşehir Belediyesine verdiğimiz dilekçe örneği aşağıdadır: (Bu dilekçelerin alındı onaylı kopyaları Kooperatif yönetimimizden basılı olarak alınabilir) MUĞLA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ (İmar ve Şehircilik Dair Başkanlığı’na) Konu: Askıda olan Gündoğan-Farilya-Küçükbük Mahalle Revizyon ve ilave 1/5000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği İmar Planı değişikliğine itirazımızdır. Bu konuda Bodrum Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü’nezdinde de itirazda bulunulmuştur. 1. Başvuran Bilgileri: Adı Soyadı: Bülent Soylan…………………………………… T.C. Kimlik No: 4**********………………………… Adres: Farilya Mahallesi Denizatı Sitesi B71, Gündoğan Telefon / 05064420030/ E-posta:bulentsoylan@hotmail.com Başvuran Bilgileri: Adı Soyadı: Murat Sinan Kartal…………………………………… T.C. Kimlik No: 2***********………………………… Adres: Farilya Mahallesi Denizatı Sitesi B6, Gündoğan Telefon / e-posta:0531 6909346   2.Taşınmaz Bilgileri: İl / İlçe: Gündoğan……………………………………… Mahalle / Mevkii: Farilya Mahallesi, Kışlaarası…………………………… Ada / Parsel No: 170 ada 1 parsel………………………………… Tapu Cinsi / Pay: Ortaklaşa kullanım  ……………………………….. 3. İtiraz Konusu: Askıda olan Muğla Ili, Bodrum İlçesi, Gündoğan-Farilya - Küçükbük Mahalle Revizyon ve ilave 1/5000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği kapsamında olan ve tapu örneği ekli bulunan 170 ada 1 parseldeki taşınmazımız askıdaki imar planında “teknik alan” olarak belirlenmiştir. Söz konusu alan, müşterek methal / ortak alan olarak kayıtlı olup üzerinde, maliklerin “Sosyal tesis” olarak ortak kullanım ve tasarruf hakları bulunmaktadır. 4. İtiraz Gerekçesi: ı.Teknik alan statüsü, mevcut mülkiyet haklarımızı sınırlamakta ve tahsis amacı yönünden kullanılamaz hale getirmektedir. Çünkü söz konusu 3589 m2, 30 dm2 alan, 314 konutluk toplu yapımızın her türlü sosyal/ekonomik etkinliğini karşılamak üzere ve üzerinde mevcut yapılarıyla birlikte bir “sosyal tesis” olarak ayrılmıştır. Halen bu şekilde kullanımdadır. Aynı sosyal tesis bünyesinde, üzerinde dik yamaç bir arazi üzerinde yer alan 314 binaya verilen şehir suyunun depolandığı 800 ton’luk su depomuz bulunmaktadır. ve bu vasfının sürdürülebilmesi / geliştirilebilmesi için zaman zaman içerisinde esaslı tadilat ve güçlendirmeye ihtiyaç gösterecektir. Eğer ekonomik olarak değerlendirilmesi sınırlanırsa özellikle bir araya gelmesi hayli zor olan 314 ortaklı bir “müşterek methal” olması ve mevcut hali dolayısıyla, bir süre sonra “yıkılmaya yüz tutacak” ve sonuçta şehrin en hareketli bölgesinde bir yıkıntı bölgesi halini alacaktır.Parselin tümden teknik alan olarak kabulü, maliklerin ortak kullanımına, ekonomik olarak değerlendirilebilmesine ve potansiyel bir ekonomik işletmeye açılmasına engel teşkil etmektedir. ı. Bir parselin teknik altyapı alanı olarak ayrılabilmesi için, bu alanın hangi kamu hizmetine (örneğin trafo, su deposu, arıtma tesisi, enerji hattı vb.) tahsis edildiği en başta ihtiyaç duyulan alan olarak plan kararı alınmadan önce bütün detayı ile belirlenmelidir. ıı. Bu hizmetin gerekliliği, konumu ve kapasitesi plan raporunda teknik gerekçelerle açıklanmalıdır. ııı. Soyut veya belirsiz “teknik alan” kararları, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırıdır, planlamada şehircilik ve ölçülülük esaslarına aykırıdır. ıv. Bölgedeki alternatif yerlerin neden uygun görülmediği ve plan bütünlüğü içindeki yeri açıklanmalı, Teknik altyapı alanı adı altında herhangi bir somut kamu hizmeti öngörülmeden “soyut” bir gerekçe ve ölçüsüzce yapılarak bu hakkın özünden uzaklaşılmamalıdır. v. Teknik alan kabulü, malikler açısından “bedelsiz bir el koyma” sonucuna vardırılmamalı, mülkiyet hakkımıza halel getirmemelidir. 4.      Nitekim, aşağıda belirtilen ve itirazımıza konu olan duruma uyan işlemlerde, Danıştay’ın muhtelif kararlarında açıkça “hukuka aykırılık” doğacağı hükme bağlanmış ve iptal edilmiştir:   Karar Bilgileri Özet Gerekçe Sonuç Danıştay 6. Dairesi, E:2010/9688, K:2011/526 Tarih: Belirtilmemiş (yaklaşık 2011) Sabit elektronik haberleşme sistemi (baz istasyonu) gibi teknik altyapı tesisleri, imar planında gösterilmek zorundadır. Mevcut bir tesisin plan üzerinde göz ardı edilmesi veya yeni planla çakıştırılması hukuka aykırıdır. Teknik altyapı alanları, mevcut tesislerin konumunu dikkate alarak planlanmalıdır; aksi halde plan iptal edilir. Plan değişikliği iptal edildi. Mevcut tesisin korunması zorunlu görüldü Danıştay 6. Dairesi, E:2013/7394, K:2013/8334 Tarih: 11.12.2013 Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması veya değiştirilmesi için zorunlu nedenler (örneğin, nüfus artışı veya etki analizi) aranır. Mevcut tesis bulunan bir alanda yeni altyapı kararı, plan bütünlüğünü bozar ve kamu yararı ile orantısızdır. Plan değişikliği, mevcut durum etütlerine dayanmalıdır. Değişiklik iptal edildi. Altyapı dengesinin bozulduğu tespit edildi. Danıştay 6. Dairesi, E:2015/2395, K:2019/1636 Tarih: 21.03.2019 Bir sosyal/kültürel tesis alanının (mevcut yapı içeren) belediye hizmet alanına (teknik altyapı benzeri) dönüştürülmesi, altyapı dengesini bozar. Mevcut tesisin bulunduğu alanda yeni fonksiyon, eşdeğer alan ayrılmadan yapılamaz. Yargısal denetimde, değişikliğin zorunlu gerekçeleri irdelenir. Plan değişikliği iptal edildi. Mevcut tesisin korunması ve denge bozulması nedeniyle. Danıştay 6. Dairesi, E:2016/3114, K:2020/9585 Tarih: 15.10.2020 İmar planında mevcut parsellerin (üzerinde yapı olan) donatı alanına (altyapı dahil) dönüştürülmesi, imar hakkı transferi veya kamulaştırma Plan iptali onaylandı. Mevcut yapıların korunması zorunlu kılındı.  Mevcut tesisin göz ardı edilmesi, plan notlarında belirtilse bile hukuka aykırıdır. Teknik altyapı kararları, mevcut yapılaşmayı dikkate almalıdır. Plan iptali onaylandı. Mevcut yapıların korunması zorunlu kılındı. 5. Talep: Taşınmazımızın imar planındaki “teknik alan” statüsünün kaldırılarak veya değiştirilerek bizim de aralarında bulunduğumuz 314 malikin ortak kullanımının sürdürülebilir ve ekonomik olarak değerlendirilebilir hale getirilmesini, gerekirse plan notlarının revize edilmesini arz ve talep ederiz. 6. Ek Belgeler: Tapu fotokopisi, Plan askı belgesi, Taşınmaz krokisi / ölçü planı 7. Sonuç ve İmza: Yukarıda belirtilen gerekçelerle askıda olan imar planına bu gerekçelerle itiraz ediyoruz.  Adı Soyadı                                                                İmza:     1.Bülent Soylan                                                         ………… 2.Murat Sinan Kartal                                               …………   Ekleri: taşınmaz krokisi ve tapu belgeleri İtiraz dosyamız artık bakanlıkta Ortak kullanım (Müşterek methal) statüsünde bulunan "sosyal tesis"imiz üzerindeki "teknik alan" kaydının kaldırılarak bu alanın normal kullanıma dönüştürülmesi için Bodrum Belediyesi ve Muğla Büyükşehir Belediyeleri nezdinde plan tadilatına yaptığımız itirazın, Muğla Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığınca bize gönderilen yazı ile bu aşamada İgili bakanlığa sevkedildiğini öğrendik. Sevk yazısını aşağıdaki linki tıklayarak okuyabilirsiniz. itirazbakanlıkta.pdf Sosyal tesis duvarı poster tasarımı

Plana itiraz edilince ne oluyor? Uygulama şöyle işliyor: Askı süresi sona erdiğinde : -Belediye Planlama Müdürlüğü (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü) itirazları topluyor, -Teknik ekip ve şehir plancıları bu itirazları rapor hâline getiriyor. -Rapor Belediye Meclisi’ne sunuluyor. -Belediye Meclisi, itirazları kabul veya reddediyor. Buradaki kararlar meclis tutanaklarında ve karar özetlerinde yer alıyor. -Karar sonrası plan kesinleşiyor ve yeniden ilan ediliyor. (eğer değişiklik varsa tekrar askıya çıkabiliyor).  Süreci nereden takip edebiliyoruz? -Belediye Resmî Web Sitesi -Belediye Meclisi Kararları - -Doğrudan Belediye İmar Müdürlüğü -Ayrıca yazılı başvurarak “itirazın değerlendirme durumu” hakkında bilgi isteyebiliyoruz. Bunun yanısıra 4982 sayılı Bilgi Edinme Kanunu gereği 15 gün içinde yanıt almak hakkımız var. Sonuçtan memnun kalınmazsa? -Kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesine dava açabiliyoruz. (İmar Kanunu m.8, İYUK m.7 uyarınca). -Dava, genellikle “plan değişikliğinin iptali” veya “itirazın reddi kararının iptali” şeklinde açılıyor. Ne kadar sürer? -Askı süresi bitiminden sonra 1–3 ay içinde değerlendirme tamamlanır. Ancak Bodrum’daki yoğunluk nedeniyle bu süreç 6 aya kadar uzayabilir. Sosyal tesis kullanımda   Sosyal tesisimizin belediyece imar planında "teknik alan" olarak düşünülmesi ve üzerine böyle bir kayıt konması, herhalde burayı yıllardır adeta terkedilmiş bir alan olarak bırakmış olmamız, içerisindeki bölümlerin genellikle birer hurdalık gibi kullanılmasından dolayı olmalı diye düşünüp burayı daha da canlandırmayı düşündük. Çünkü buranın elden gitmemesi, imar planına karşı yaptığımız itirazlarda ve belki de ilerideki dava sürecinde elimizin güçlenmesi için "Sosyal Tesis"in sitemizin gerçekten aktif bir biçimde kullanılan yerlerinden olduğu görülmeliydi.. Bu nedenle de teras kısmında yaptığımız "Çardak"tan sonra havuzun hemen karşısındaki bölümü bir kapalı salon haline getirdik, ışıklandırdık, son genel kurulumuzu burada yaptık. Böylece en azından bizim de hem üyelerimizin oturup oyun oynayabileceği, hem gerektiğinde çeşitli etkinlikler düzenlenebilecek bir toplantı salonumuz oldu. Bunun yanı sıra daha önce yine kendi haline bırakılmış olan diğer bölümler elden geçirilerek bazı kısımlar örülen duvarları, kapılarıyla hem daha iyi bir görünüme kavuşturuldu hem kontrol altına alındı. Ayrıca, "Salon"dan yola kadar olan bölgenin oldukça bozuk olan zemini paket taşları döşenerek daha düzgün hale getiriliyor. Çöken yol onarıldı Sitemizin A adası girişinde, havuzun üst kısmındaki yol, uzun zamandır çökmüş haldeydi, yan tarafındaki istinat duvarı şişmişti ve yağan yağmurdan dolayı orta kısmında biriken su gölleniyordu. İnşaat mevsimine girer girmez bu yol önce kısmen traşlandı, gelen suyun akabilmesi için yeni mazgal oluşturuldu ve önemli bir bölümü içine hasır demir döşenerek betonlandı. Kapalı salonun önündeki alanımız Sosyal tesisimizin altında ya da havuz girişinin karşısındaki "Salon"umuz ile anayol arasında kalan alan, bu güne kadar oldukça bakımsız ve engebeli bir haldeydi. Bu alan şimdi, olabildiğince düzeltilerek üzeri paket taşlarla kaplandı. Yere döşenen taşlar ve bir kısım malzeme belediyemizden ücretsiz alındı, işçiliği kendi elemanlarımız tarafından yapıldı. Burası bir taraftan kapalı salonumuzun açık kısmı ya da havuzun karşısındaki bahçesi gibi kullanılacak. Yeni yerimiz belki de yönümüzdeki yaz günlerinde bir yerlere konacak şemsiyelerle adeta havuzun yanıbaşında yeni bir oturma yeri olabilecek. Yukarıdaki resimde yan tarafta görülen çocuk bahçesi ise bahara doğru elden geçirilecek. Böylece "salon"umuzda ya da bu yeni hazırlanan alanda oturanlar, oyun oynayanlar, hemen yan taraflarında bulunan çocuk parkında oynayan çocuklarını izleyebilecek. Bir büyük müjdeye hazırlanıyoruz! Kabul edilecektir ki, sitemizde son bir yılımızın en büyük tartışmamız herhalde "Arıtma"nın nasıl yenileneceği, bu işin başımıza hangi masrafları açağı konusuydu. Hatırlanacaktır; Önce 3.130.000 liralık bir bütçe ile yola çıktık, sonra hem bu paranın yetmeyeceği hem şimdiki arıtmanın bulunduğu binanın tavanında görülen riskler oldukça endişe ve tartışma yaratmıştı. Dolayısıyla ortaya "Peki bu durumda ne yapmalı?" gibi bir soru çıktı ve buna verilecek cevabı bulabilmek için olağanüstü genel kurulu toplantıya çağırmak zorunda kaldık. Nitekim genel kurulumuz da bu konunun oldukça hassasiyet gösterdiğini, arıtmanın bulunduğu binanın en azından güçlendirilmesi ama daha sağlıklı olması için yıkılıp yeniden yapılmasını tartıştı, binanın sıkıntılı durumunun anlaşılması için bir teknik heyet kurulması ve alınacak sonucun yönetim eliyle Haziran/2026 Genel Kuruluna sunulmasına karar verdi, hatta yapılacak işlerin önceki bütçeyle finanse edilemeyeceği konusunda mutabakata varılıp bu bütçenin arttırılarak 6 milyon liraya yükseltilmesini karara bağladı. Ancak ortaya çıkan gerçek şuydu: Mevcut arıtma binasının kısmen yıkılıp yapılması ya da içeriden bir şekilde  güçlendirilmesi ucu açık bir masraf kapısıydı, yenileme en az bir yıl gecikecekti ve bu yapılacak olanlar bile hem tam bir çözüm olamayacak hem ucu açık bir masraf kapısı olacaktı. Araştırdık... Ekonomik "durum"ların hepimizin ortak derdi olduğu bu günlerde mevcut arıtma binamızda hiç bir inşaat yapmadan, bu ucu açık masraflı inşaat faaliyetlerine girmeden, imar izinleri ile boğuşmadan bir başka "çözüm" üzerinde çalışıyoruz: Buna "karar verince", mevcut arıtma binasını şimdiki haliyle olduğu gibi bırakıp hemen yanıbaşındaki (Jeneratörün olduğu yer) alana yeni bir arıtma kuruyoruz. Bu yeni arıtma, yurt içi ve dışında özellikle tatil köyleri ve bizimki gibi toplu yerleşim alanlarında uygulanan ve adeta standartlaşmış, piyasada  "paket arıtma" diye de adlandırılan kompakt yani "hepsi birarada" bir sistem. Yukarıda resmininden de anlaşılabileceği gibi "her şey dahil" bir arıtma. Yeri ve bağlantıları hazırlandıktan sonra dışarıdan komple olarak getiriliyor ve sisteme bağlanıyor. Ekonomik ömrü beton kadar olmasa da 10 yıldan fazla, kapasitesi şimdiki 140 m3'ten daha fazla; tam 200 m3/gün. Üstelik daha düşük elektrik sarfiyatlı, kokusuz, daha sessiz, otomatik ve uzaktan  kontrolları dolayısıyla personel kullanımı da çok sınırlı. Üstelik, işler yolunda giderse yaza kadar devreye girebilecek. "Makine" bu günlerde makine mühendisi Kazım Ödev ile birlikte yönetim kurulumuzun incelemesinde. Peki, maliyeti mi? Tabii ki bunu ülke çapındaki bir kaç rakip firmayı rekabete sokarak belirleyeceğiz ama şu kadarını söyleyelim ki; bu bedel büyük bir olasılıkla sizden olağanüstü genel kurulumuzda kabul edilen o yeni ödemelerin bir kısmını istemeye bile gerek bırakmayacak. Daha fazla bilgi için

Önceki günlerden bu günlere kalanlar...

İlk gün sürprizleri

Genel kurulumuz yeni yönetimi 28 Haziran 2025'de göreve getirdi ama alınan kararların ticaret sicilinde ilanı ve yönetimin resmen yetkilendirilerek işe başlaması ancak 30 Haziran akşamına doğru olabildi.
Ne var ki, o gün biri idareden dğeri sahadan olmak üzere iki çalışanımızın görevden ayrılmak için yönetimin değişmesini beklediklerini, elimizdeki iki aracın da önemli bir bakım-onarım için oto sanayiinin yolunu tuttuğunu ve bu nedenle 250 bin lira dolayında ciddi bir masrafla karşılaşacağımızı öğrendik.
Sadece bu mu?
Değil tabii... sokak araları ve bahçeler bir yana, yönetim binasının yanındaki meydanda çöpler büyükçe bir tepe halinde yığılmış ve elde araç olmasa da bir şekilde kaldırılmayı bekliyordu.

Bunlar ancak bir kepçe ile kaldırılabilirdi. Gündoğan'dan büyükçe bir hafriyat kamyonu ile Turgutreis'e nakledilmek ve oraya belirli bir bedel karşılığında dökülmek durumundaydı.
En kötüsü, yüklenen kamyonun her bir gidiş dönüşüne kadar kepçeyi bekletmek ve ona 1750 liradan saat ücreti ödemek zorundaydık.
Yine de yaptık...
Sadece bu yükün altından kısa zamanda kalkabilmek için üyelerimizin bahçe budama işlerine bir kaç gün ara vermelerini, kesseler ya da kestirseler bile bunları birkaç günlüğüne kendi bahçelerinde muhafaza etmelerini istedik ama neyazık ki "kesmenin hızını" dahi pek kestiremedik.

Sevimsiz bir görüntü de yönetim binamızın önündeki göbekteydi. Belki pek dikkat etmeyen üyelerimizi rahatsız etmiyordu ama, üzerinde kendiliğinden yetişmiş ve kökü çürümüş tek ağaç yan yatmış, ortadaki toprak aşağıda görüleceği gibi domuzların zaman zaman  eşelemesiyle iki çukur yaratmış, üzerinde bitki örtüsü kalkmıştı.

Burasını bu eski görünümden kurtarmak ve...

Yan yatan ağacın günün birinde meydanda parkeden araçların birinin üzerine yıkılmasını önlemek gerekiyordu.

Kiralanan kepçenin boş zamanını değerlendirerek bu alandaki yan yatmış ağaç ile bir büyük ve eski kökü yerinden söktürerek burası için hemen yeni bir düzenlemeyi projelendirdik. Bir konu, buraya bir palmiye mi yoksa zeytin ağacı mı daha uygun olurdu? Onu da siz üyelere sorduk ve açık arayla "zeytin" tercih edildi.
Mevsim şartları dolayısıyla kendi zeytinlerimizin birini söküp buraya dikmek mümkün olmadığı için "tüplü" yani saksıda bir zeytin bulmak gerekiyordu.
Proje hemen başlatıldı ve eldeki imkanlar ölçüsünde hızla ilerliyor. Sonunda orada gece ışıldayan bir zeytin ağacı ve etrafında oturma yerleri ile güzel bir düzenleme göreceksiniz.

Çöp konteynerleri

Sitemizi boydan boya yaran belediye (İmar) yolundan geçenler, geri plandaki tekne ve çöpyığını dahil, hemen servis durağının yanıbaşında dizili ve çoğu zaman yerlere taşan çöpleri ile o 6 adet konteyneri görüyor ve bu durum bizim sitemizin görüntüşünü bozuyordu.

Bunları sadece bulunduğu eski yerinden kaldırtarak hemen karşısındaki yeni yere taşıyarak öncelikle o göze çarpan kötü görüntüyü yok ettik.
Artık yoldan geçenler böyle bir şey görmüyorlar. Bu değişiklik, onlardan servis durağına ve yönetim binasına doğru gelen kötü kokuları da uzaklaştırdı bu arada.
"Evsel atık"ların konduğu bu konteynerler artık arkalarındaki zakkumlar arasında gizlenirken bu konudaki ikinci sıkıntımız "Katı atıklar" konusundaydı. Bilindiği gibi bizim sitemizde üç çeşit atık var. Bunlardan birincisi bu konteynerlere konan evsel atıklar ve bunları düzenli olarak belediye gelip alıyor. İkincisi ve büyük sıkıntı nedenimiz bahçelerden toplanıp Turgutreis'e götürdüğümüz bahçe atıkları, budanan dallar, üçüncüsü ise çok da düzene sokamadığımız "katı atıklar" idi. Bilindiği gibi bunlar kendi aralarında kağıt-plastik-cam gibi de ayrıştırılarak depolanacak ve belediye bunları biriktikçe alacaktı.
Oysa uygulamada çok başarılı olunamadı. Bu atıklar maalesef genelde yine evsel atık konteynerlerine atılırken buralara sığmayanlar rasgele yerlere bırakılıyor ve bu iş için yapılan oda, ya boş kalıyor ya da diğer bahçe atıklarının geçici depolama yeri olarak kullanılıyordu.
Evsel atık konteynerlerini yeni yerine taşırken işte bunların da artık ayrı ayrı depolanacağı ve aynı sırada yenilerini yaptık.

Eski katı atık deposu ne olacak?

Katı atıklar için yeni ve üç gözlü yeni yer yapılınca, elimizdeki eski ve pek verimli kullanılamayan atık depomuz elimizde kaldı.
Çatısı açık, önündeki ağır demir kapı yer yer çürümüştü. Bunu da değerlendirmeye aldık.

Burası üstü örtülüp cephesi yeniden düzenlenerek içinde oturulabilir bir mekan haline gelecek ve büyük olasılıkla kooperatifimizin "İktisadi İşletme"si için kullanılacak. (Kooperatif iktisadi işletmesi hakkındaki bilgileri ilgili bölümünde bulacaksınız)

Yine bu düzenlemenin bir başka uygulaması olarak; bitişiğinde bulunan "servis durağı bankı", imar yolundan hızla aşağıya inen ve ancak son 3-5 metrede yön değiştiren ağır vasıtaların durakta bekleyenler için yarattığı riski ortadan kaldırmak amacıyla bu yapının ön tarafına, resimdeki gibi bir yere taşınacak.

                      
"Çardak" ya da "Teras Kafe"

 Adını "Sosyal Tesis" olarak ansak da, ancak genel kuruldan genel kurula bir kaç saatliğine yararlanabildiğimiz ve şimdilik "Çardak" ya da "Teras Kafe" dediğimiz bölge, aslında çok güzel manzaralı bir yerimiz, sitemizin önemli bir  zenginliği olmasına rağmen, olması gerektiği gibi değerlendirilememişti.
Üstelik sağ tarafındaki boşluk neredeyse ilk günlerinden itibaren ağaç-odun ve diğer eşyaların atık yeri haline gelmişti.
 

Bu alanı tamamen temizledik ve bu manzaralı yere bütün üyelerimizin gelip çaylı-kahveli toplantılar yapacağı, gelen misafirlerini ağırlayacağı hatta sitemizin çeşitli etkinliklerinin yapılacağı bir yer haline getirmeyi planladık ve hemen işe başladık.
Proje şöyle: deniz tarafındaki 22X6 metre ölçülerinde, 2,5 metre yükseklikte profil demirden bir çatımız var. Bunun üzeri sahidle örnekleri görülen kamıştan yapılmış bir örtüyle örtülecek, altında kullanım durumuna göre 80X80cm 10 adet masa ve etraflarında dörder adet sandalyeleri olacak.
Şüphesiz giriş herkese açık ve özellikle site hanımlarının burada kekli-çörekli toplantılar yaparak sahiplenmeleri beklenecek.

Burası, yönetim kurulu üyemiz ve başkan yardımcısı Murat Sinan Kartal'ın, elektrikçimiz Mustafa Bulut'un ve Erol Demir'in sezonun en sıcak günlerine rağmen kendi el emekleriyle yani dışarıdan hizmet almadan, kimseye para ödemeden kendi imkanlarımız kullanılarak ortaya çıkarılıyor.


 

"Çardak yolunun ışıklandırılması"

Sosyal alanımız "Çardak"ın giriş yolunu da aydınlatıyoruz. Bu bölge daha önce bu şekilde kullanılmadığından özellikle akşam saatlerinde ıssızdı, karanlık kalıyordu. Buraya yapılan Çardağın daha da ön plana çıkarılabilmesi bu saatlerde yolun daha güvenilir hale gelmesi için girişe göre sağ tarafta kalan duvarlar yerden aydınlatılarak daha şık ve Çardak için daha "davetkar" hale getiriliyor.

Sandalyeye kavuşmak!

Bizim gibi sitelerin kendilerine has bir havası, bir düzeni, aynı sitede hele önemli bir kısmı 30 yıldır oturan komşular arasında yakın dostluk ilişkileri olması gerektiğini zaman zaman savunmuş ve Denizatı'nın bunun tam tersi olan "mahalleleşmemesi" konusunda mutlaka bir şeyler yapılması gerektiğini anlatmıştık.
Çünkü sitelerin değeri her zaman içerideki imkanlar, ortam ve huzuru ile ölçülüyor.
Ve bunu sağlamanın en basit yolu, yönetimlerin zaman zaman düzenledikleri etkinliklerle üyelerini bir araya toplaması, böylece onların en azından aynı çatı altında birer demli çay içmesi, göz göze geldikleri zaman birbirlerine merhaba diyebilmesi, birbirlerine "yan masadan" bir şeyler ikram edebilmesi, sırasında dertleşebilmesi ile olabiliyordu.
Ne yazık ki bizde bu durum hep bir özlem olarak kaldı ve bir türlü istenen ölçülere ulaşamadı.
Neden? diyeceksiniz şüphesiz...
En basitini söyleyelim: Farkında mısınız, en başta, bizim 314 haneli sitemizde bu işin ilk şartı denebilecek "masa" mız, oturacak "sandalyemiz" yoktu.
Senede bir, yasa gereği yapılan genel kurullarda oturulan sandalyeler bile sırf o gün için dışarıdan, düğün salonlarından kiralanıyor ve toplantı biter bitmez yine alındığı yere teslim ediliyordu.

Bu belki başkalarına biraz garip gibi gelebilir ama öyleydi.
İşte bu nedenle ilk adımı atarak "Çardak" projesi ile birlikte "genel kurullar dışında da bir arada oturabilmek için" kendimize hemen 10 masa ve 90 sandalye satın aldık. Dolayısıyla sitemizde artık kim hangi etkinliği yapacak, hangi dost sohbetlerini düzenleyecekse, kim evinin dışında misafir ağırlamak isteyecekse hem geniş bir gölgeliğimiz, hem oturacak masa-sandalyemiz oldu.

Su sorunu üzerine

Büyük olasılıkla sizlerin de çeşitli kaynaklardan izlediği gibi Türkiye’miz giderek artan bir biçimde kuraklık, yani su sıkıntısı çekiyor.
Bunun bir nedeni iklim değişiklikleri ise bir başka nedeni de ülkemizde kendi nüfusumuzun dışında 10 milyon civarında yeni ve «misafir» «su tüketicisi» olması.
Dolayısıyla, sularımız bir yandan iklimsel nedenlerle azalırken diğer yandan da, öncesinde 80 milyon yurttaşımız arasında paylaşılan suyun artık göçle gelen bu 10 milyon yeni su kullanıcısının eklenmesiyle bu gün 90 milyon kullanıcı arasında paylaşılmak zorunda olması.
Yine biliyor olacaksınız; önceki yıllarda iyi kötü ihtiyacı karşılayabilen barajlarımızın birer birer kurumasıyla bizlere buralardan su sağlamak durumunda olan belediyelerimiz (Tabii ki bizim Bodrum Belediyemiz de dahil) ortaya çıkan su açığını yeni yeni açılan «kuyulardan» sağlamak zorunda kalıyorlar.

Kuyular kolay kolay kurumayacak kaynaklar mı, su kalitesi iyi mi?
Ne mümkün!
Sonuçta, yağmur yağmayınca ya da yağan yağmur artık betonlaşmış araziler dolayısıyla toprağın derinliklerine işleyemeden denizlere akıp gittikçe kuyular da sınırsız bir kaynak olmaktan çıkıyor.
Nitekim, Konya tarafında yeraltı sularının kullanımıyla çöken topraklar (obruklar) bunun en açık örnekleri.
Bu arada baraj sularından kuyu sularına dönmenin bir başka sıkıntısı daha var:
Kuyuların suları ne yazık ki barajların suları kadar «yumuşak» değil ve kullanılan her kuyu, içinden su çekildikçe giderek tuzlanıyor, bulunduğu toprağın yapısına göre bileşimleri değişiyor hatta kokabiliyor bile.

Bu sıkıntılı haberlerin yanında -başkalarına göre- biraz daha iyi bir haber verelim:
Şu anda Bodrum yarımadasında çok büyük bir su sıkıntısı ve yoğun susuzluk çekilirken bizim toplamda 2000 ton su tutabileceğimiz depolarımız ve belediyenin su verememesi durumunda -şimdilik verim alabildiğimiz- kendi kuyumuzdan su takviye imkanımız var.
Yarımadada çekilen su sıkıntıları hakkındaki bilgilerimizi de günlük olarak whatsapp üzerinden «Bodrumdaki bütün site ve mahallelerin belediye ile olan mesajlaşmalarının görülebildiği» yaklaşık 250 kadar site yöneticisinin katıldığı bir «çevrim» üzerinden anlık takip edebiliyoruz.
Tabii ki isim vermek doğru olmayacak ama, çok kısa bilgi vermek gerekirse bu gruba dahil yöneticilerin yarıdan fazlası kendi site ya da bölgelerine 3 günden başlayarak bir hafta-10 güne kadar su gelmediğini, belediyelerden tankerle su talep ettiklerini söylüyorlar.

*
Peki durum buysa ne yapmalıyız?
1.Kısa dönemde yapılacak olan şey şüphesiz ki; «bu kıtlığın ve giderek daha da kıtlaşacak suyun değerini bilmek ve mümkün olduğu ölçüde tasarruflu kullanmak.
2.Kuyulardan gelen suyun baraj suyu kadar kaliteli olamayacağı gerçeğini kabul etmek ve eğer maliyetine katlanabilirsek kendi imkanlarımızla arıtarak daha yumuşak hale getirmek.

Böyle bir arıtmanın kaça mal olacağı, ne getirip ne götüreceği konusundaki çalışmamız bir süredir devam ediyor ve sizlerden gelen «olur»lara bağlı olarak geliştirilebilecek bir projeyi olgunlaştırıyoruz.
Şu andaki verilere göre ve eldeki kuyunun suyu aynı düzeyde çıkmaya devam ederse, saatte 5 ton kuyu suyu işleyen ama bunun sadece 2 tonu kullanılabilen, kalan 3 tonu atık su olarak bahçelere verilmesi gereken «sistem», toplamda -yapılacak depo maliyeti de bize ait olmak üzere- 25.380 dolara (bu günkü 40,7 kuruyla 1.032.966 lira) mal oluyor ve buna bir de belirli zamanlarda değiştirilecek «membran»ların maliyeti eklenecek.
Bize göre pek ucuz bir çözüm de değil ama çok sıkıntıya düşüldüğünde kullanılan suyun kalitesini düzeltmek açısından «kurtarıcı» olarak düşünülecek bir seçenek.
Yukarıdaki bilgiler tabii ki ortaya çıkan ilk fizibilite çalışmaları ve bu konudaki arayışımız sürecek.

Sözümüzü bitirirken kısaca özetleyelim:
Su konusu Bodrum için giderek sıkıntısı artan bir konu ve genel duruma göre sitemiz şimdilik biraz daha rahat. Ama yine de hem yönetim olarak arayışımızı sürdürüyoruz, hem siz üyelerimize «aman» diyoruz, bu haliyle bile suyumuzu tasarruflu kullanalım.


Bu arada bir hoşluk!

Ülkede yaşanan susuzluk, yangından kavrulan bölgelerdeki su ihtiyacı ile bir araya geldiğinden olacak; artık çarşı-pazar aramızda dolaşan domuzlara bir de ördekler eklendi.
Yukarıdaki resim, 16 Ağustos akşam üzeri çareyi havuzumuzda arayan iki ördekle ilgili.
Çok nazikane olmasa da onları önce kovaladık ama her seferinde havada bir tur atıp yine bize geldiler.
Artık onlar da domuzlarımız gibi "bizden birileri" haline gelir mi bilemiyoruz ama durum aynen bu.
Tesadüfen karşılaşanlar pek şaşırmasınlar:
Yaşam giderek bütün canlılar için farklılaşıyor.

30 Ağustos toplantımız ve bayram

30 Ağustos "Zafer Bayramı"nda Çardak'ta toplanıyoruz!
30 Ağustos, Türk milletinin bağımsızlık için verdiği mücadelenin zaferle taçlandığı gündür.
-Özgürlüğümüzün,
-Birlik ve beraberliğimizin,
-”Cumhuriyetimizin” temeli olan bu büyük zafer, bize gurur ve öz güven kazandırmıştır.
Milletimizin bağımsızlık yolundaki kararlılığını simgeleyen bu  şanlı zaferi, başta Mustafa Kemal Atatürk ve silah arkadaşları olmak üzere tüm şehit ve gazilerimizi minnetle anarak kutlayacağız.

*

"YÖNETİMİN İLK 60 GÜNÜ VE SONRASI" BİLGİLENDİRMESİ

Geçtiğimiz 28 Haziran 2025 günü yaptığımız genel kurulda değerli üyelerimizin önemli bir desteği ile seçilip 30 Haziran 2025 tarihinden itibaren görevi devralan  yönetimimiz, ilk iş olarak sitenin o günlerde ertelenmiş olan «genel görünüm» sorunlarına eğildi ve hemen o günlerde arızaları dolayısıyla onarıma giden kamyonları, yine aynı günlerde görevden ayrılan iki önemli personelinin yarattığı boşluğa rağmen,  önce meydanlarda sonra sonra ara sokaklarda birikmiş çöp yığınlarını kaldırdı, ardından kötü görüntü yaratan idare önü ve eski çöp yerleri ve şimdiki çardağımıza giden yerdeki alanı yeniden düzenledi.
Sosyal tesisimizdeki o genel kurul yaptığımız yer dışında daha uygun bir toplantı ve seyir yeri ihtiyacımızı karşılamak üzere de şimdiki çardağımızı yaptı.
Sitemizi bundan sonra da daha yaşanabilir, daha güzel görünümlü ve sosyal ilişkileri daha da geliştirecek faaliyetlere devam edeceğimizi, bundan sonra yıllardır kullanılmayan ve birer hurda deposu haline gelmiş sosyal tesis alanlarına ve girişteki metruk danışma binamıza da imkanlar ölçüsünde el atacağımızı belirtmek isteriz.

SU MESELESİ:
Ancak bu arada, bütün ülke ile birlikte bizi de etkileyen büyük bir su sıkıntısı baş gösterdi; Su konusunda ana kaynağımız olan Muski’nin depolarımıza akan hatlarından bir damla bile su gelmeyen günler yaşadık.
Geriye sadece su kuyumuz kalmıştı ve o kaynağımız da site tüketimi karşılamaktan uzaktı.
Günlerce, sadece birer dilekçe yazarak ya da mesaj atarak değil;  Muski idaresi ile Genel Müdürlük ve Bodrum Müdürlüğü düzeyinde çok sayıda görüşmeler yaptık, karşılıklı gidildi-gelindi, telefonlaşıldı ve sitemize çözüm getirmelerini istedik.

Sonunda idarenin üst yolu üzerinde toprak altındaki vanalar kazılıp açığa çıkarıldı...



akış yeniden ayarlatıldı ve yaşadığımız büyük sıkıntılardan sonra ilk su, henüz yeterli olmaktan uzak ve iki gün sonrası için bir garanti verilmese de 21 Ağustosta depolarımıza akmaya başladı.



Şu an zaman zaman akmakta olsa da,  hem Muski’den hem kuyularımızdan almamıza rağmen hala su açığımızı tam kapatamıyoruz ve umarız gerekmez ama, zaman zaman yine de tankerlerle dışarıdan su getirtmek durumunda kalabileceğiz.
Alttaki resim, Muski'nin nihayet 314 haneli sitemiz için verebildiği su:
 


Site sakinlerimizin yaklaşık son 15 gündür hissettiği su sıkıntısı aslında daha çok öncelerden beri vardı ve su açığı -su kalitesi konusunda çok memnun olunmasa da- ancak kendi kuyu suyumuzdan takviye ile kapatılabiliyordu.
Muski’nin giderek daha az su verebilmesi ve kolayca giderilemeyen patlaklar dolayısıyla imkanlar daralınca sizleri tümüyle susuz bırakmamak için zorunlu olarak tankerleri devreye soktuk.
Bu şekilde sağlanan suyun hem belgeli olması hem sağlıklı diyebileceğimiz sular için şu sıralar 18 tonluk tankerlere KDV dahil 7.800 lira ödeniyor ve ihtiyacımız kimi günlerde 10 tankere kadar su alımını gerektiriyor.
Bu durumda, bir ölçüde tasarruf sağlanabilmesi için, önemli kısmı tankerle alındığında tonu 433 liraya kadar yükselen bu suyu, zararına da olsa şimdilik 200 liradan satmak zorunda kaldık.
Ancak kartlarda ve su saatlerinde hala önceden 40 liradan alınan sular olduğu için bu yeni fiyatla satışlar bile henüz, tankerlere ödenen paraları karşılamaktan uzak.
Bu nedenle, karşımıza; usul olarak bir önceki yönetimce hazırlanıp geçtiğimiz genel kurulda onaylanan ama bizim imkanlarımızı belirleyen 2025 yılı bütçemizde hiç harcama olarak öngörülmeyen bir «tanker suyu» maliyeti çıktı.
Bu maliyet, değişik zamanlardaki ihtiyaçlara  göre günlük 5-10 tanker arasında değişebiliyor ve bu hesaba göre dönem sonuna  bize getirdiği toplam maliyeti kolayca 1 milyon lirayıaşabilir.

Bu ne kadar sürecek?
Tabii ki bizi zorlayan şartlar değişene kadar.
Ama umarız ağustos ayı sonuna ya da eylül başına kadar Muskiden gelen su artarken bizim uygulamak zorunda olduğumuz "tedbirler" de giderek hafifletilecek ve sonunda "normal" denebilecek bir dengeye kavuşabilecek.

Dileğimiz, suyun artık her yerde ve herkes için giderek kıtlaşan bir kaynak olduğu gerçeğini kabul ederek onu her şartta daha ölçülü kullanmaya dikkat edilmesi.

ARITMA TANKLARI YENİLEME MALİYETİ

Önceki yönetim tarafından hazırlanan ek bütçeye  arıtma tankları için 3.130.000,- lira ödenek konmuştu.
Ancak bu ödenek konurken, hem:
-Tankların «GRP Cam elyaf takviyeli kompozit» olarak yapılması esas alınmış,
-Hem bu maliyet teklifin alındığı tarihteki fiyattı,
-Hem de, arıtmadaki yıkım ve söküm ile yaklaşık 30-60 gün kadar sürebilecek çalışmada ortaya çıkacak atığın bir yerde muhafazası ya da  nöbetleşe devrede olması gereken iki vidanjörle çekilmesi gibi neredeyse öngörülen bütçenin yarısından fazlasına malolacak «uygulama» giderleri hesap dışı bırakılmıştı.

Yönetimimiz, bizi denetleyen çevre mühendisliği yetkilisi ve bu konuda çalışan bir firmanın temsilcileri ile yeniden yaptığı görüşmelerde ve ekte göreceğiniz teknik şartname çalışmasında;
-Tankların öngörülen malzemeden değil daha sağlıklı ve uzun ömürlü olan betondan yapılmasının daha doğru olduğunu,
-Hem, daha önceden öngörülmeyen bu maliyetin sırasında 2 milyon liraya yakın bir ek külfet yükleyeceğini,
ve tabii ki, 2024 yılında alınan teklifle 2025 yılının son aylarında yapılacak imalatta belirli bir fiyat farkı olacağını gördü.
Dolayısıyla yeni bir çözüm bulunamadıkça 3 milyon 130 bin liralık «yatırım bütçemizde» ortaya yaklaşık 1,5-2 milyon liralık ilave maliyet çıkabileceği hesaplanıyor.
*
Kabul edilen genel bütçemiz dışında olup biri su sıkıntısı, diğeri arıtma yenilemesi dolayısıyla ortaya çıkan “ek maliyetler" şimdiki hesaplamalara göre  toplamda 2,5-3 milyon lira dolayında olacak.

Bu bizim yeterli suyu sağlamada ve arıtma tanklarını yenileme işinde önümüzü tıkar, vazgeçirir mi?
Şüphesiz böyle bir mazerete sığınmak ve sorunu ertelemek doğru olmaz.
Bunu gerek yapacağımız yeni maliyet çalışmaları, araştırmalarımız, gerek bazı kısıtlamalarla ve gerekse elimizdeki kaynakları daha hesaplı kullanarak bu dönemde sizlere yeni bir yük getirmeden çözmeye gayret edeceğiz.

Biz bu işi, hesapta olmayan, daha önce hesaba dahil edilmeyen maliyetlere rağmen yine de başarabilir miyiz?
Buna gayret edeceğiz tabii...
Ama yine de işin bir de bu tarafını sizler de bilesiniz istedik.

Ek: Alınacak tekliflerle ilgili arıtma teknik şartnamesi
 

Havuzumun yükselen su maliyeti

Hepimizin kabul edeceği üzere sitemizin “havuz”u, bu sitenin değerini arttıran önemli bir imkan, üyelerimiz ve misafirlerinin yararlanmaktan oldukça mutlu oldukları bir varlığımızdır.
Ancak son zamanlarda giderek artan ve kısa vadede bir çözüm beklenemeyecek su sıkıntıları ve bu sıkıntılı ortamda oldukça pahalıya malolan tanker suyu dolayısıyla havuzumuzun bu koşullarda kullanıma devam edilmesi;
-Havuzu kullansın-kullanmasın bütün üyelerimize giderek artan bir maliyet yüklemektedir,
-Havuzu kullananlar ile kullanmayanlar arasında işletme maliyetine katlanma açısından belirli bir adaletsizlik yaratmaktadır.
Bu durum bugüne kadar çok fazla önemsenmese de, suyun giderek kıtlaşıp pahalılaştığı ve artık ciddi tasarruflar gerektirdiği için bu konuda sizleri önümüzdeki genel kurula kadar bir fikir oluşturmaya ve ağırlık kazanacak görüşe göre genel kabul gören bir karar alınmasına davet ediyoruz.

Bu konu tartışıldığında:
1-Kimin ne zaman yararlanacağı belli olmaz, maliyetine katlanırız denebilir,
2-Yararlananlar ödesin, havuzu kullananlar idareye kayıtlı olsun, farklı aidat ödesin denebilir,
3-Havuza giriş için tek seferlik ya da haftalık-aylık abone ücreti alınsın ama yabancı girmesin denebilir,
4-Denetimi kolay, imkanları daha geniş olsun, gerekirse üye dışına da açık olup kullanan ödesin bu işi de bir ticari işletici üstlensin denebilir,
5-Ya da çok farklı bir yöntem uygulanabilir.

Bu konunun, çoğunluğun tercihine uyarlanması ve bizlere getirdiği maliyete daha dengeli katlanılmasını sağlayacak uygun bir düzenleme için bugünden değerlendirmenize açıyoruz.

Sitemizin su maliyeti nasıl oluşur?

Sitemizde musluklarımızdan akan suyun kaça mal olduğu ve bu maliyetin üyelere nasıl dağıtılması gerektiği konusunu masaya yatırırsak, "yaklaşık" bir tesbit için bilinmesi gereken durum şu:

1.Muski’nin zaman içerisinde verebildiği su miktarına göre değişmekle birlikte, sitemizin üyelere su sağlama konusunda üç kaynağı var:
-Muski’den belirli bir tarifeye göre alınan su
-Kuyudan sağlanan su
-Bu iki kaynaktan gelen su tüketime yetişmeyince tankerlerle getirtilen su.

2.Suyun bu kaynakların hangisinden ne ölçüde sağlandığı konusu hemen her gün değişebildiği için her hangi bir günde musluklarınızdan akan haliyle suyun kaynağı ya da kaynakları konusunda çok net bir ölçüye sahip değiliz. Bu nedenle üyelerimize satılacak suyun bedelini -üstelik her gün yeniden fiyat ayarlaması gerektirmeden- belirlemek için kabaca bir ortalamadan hareket etmekten başka çözüm görünmüyor.

3.Peki nedir bu çözüm:
Bu, Muski’den su alınıp alınmadığına göre değişiyor:
-İçinde bulunduğumuz günlerde tanker suyunun geliş maliyeti 433 TL/Ton
-Elektrik parası  hariç kuyu suyunun kaynağından çıkış maliyeti “0”
Bu ikisinin kabaca ortalamasını aldığınızda, bu suyun “giriş maliyeti” (433/2=) 216,50 TL.

Tek maliyet bu mu?
Değil elbette…
-Bu maliyetle siteye giren suyun evdeki musluklara ulaşabilmesi için yüksek elektrik gücüyle çalışan pompalarımızın elektrik, bakım, yenileme maliyeti var.
-Patlayan borulardan akıp giden ve dolayısıyla satılamayan suyun maliyet var.
-Maalesef artık çok eskimiş olan su şebekemizin sık sık karşılaşılan patlaklarında, sırasında saati 1750 liraya çalışan ve her gelişi 2 saatten başlatılarak fatura edilen kazı maliyeti var, bakım ve malzeme maliyeti var.
-Havuzu doldururken verilen, duştan akan ve idarece kullanılan sulamada, temizlikte kullanılan su maliyeti var.

Yönetim, Muski’nin günlerce su veremediği, verse bile sözde "gelen suyun" “kiracılarıyla birlikte yaklaşık 400 hanelik site”ye yetmediği dönemde, yukarıda saydığımız ek maliyet ve kayıplara rağmen yine de giriş fiyatının altında ve zararını bütçeden yani yine sizin aidatlarınızdan karşılayarak 200 liradan verdi.

Bu hep böyle mi olur?
Değil tabii… Muski’den ve kuyumuzdan gelen su, artık tankerlere muhtaç olmayacak kadar bollaştıkça bu maliyetler özellikle sezon dışında düşmeye devam edecek ve su satış fiyatı da her ay yeniden ayarlanacak.
Nitekim ilk aşamada Eylül 2025 su fiyatı 200 liradan 100 liraya düşürüldü.
Beklentiye göre Ekim fiyatı bunun daha da altında olabilecek.

4.Peki, yönetim bu suyu doğrudan Muski fiyatından, örneğin 43 liradan satsaydı daha doğru olmaz mıydı?

Bu fiyat ilk bakışta pek çok kişiye hoş görünen bir öneri. Ama gerçek maliyetinin altında satışta, üyeler arasında büyük adaletsizlik yaratır, çok kullananın yükünü az kullananlara yükler, yani yanlış olurdu.
Örnek verelim:
Diyelim ki belli bir tarhte suyun Site’ye gerçek maliyeti 200 lira ve satış fiyatımız da 43 lira.
-Üye A, bu yıl siteye hiç uğramamış ve hiç su kullanmamış.
-Üye B, ayda 6 ton su kullanarak kendi bütçesini dengelemeye çalışıyor,
-Üye C, ben ayda 50 ton kullanırım, otomatik sulamam var diyor.
Ve yönetim Bu suyu 43 liradan satmakla ton başına (200-43=) 157 lira zararını bütçeden yani herkesin eşit ödediği aidatlardan karşılıyor.

İşte böyle bir durumda Üye C’nin ucuza aldığı suyun bedelini, Hiç kullanmayan A ve Tasarruflu kullanan B aidatlarıyla ödemiş olmayacak mıdır?
Tabii ki öyle… ve bu yapılsaydı büyük bir haksızlık olurdu.
İşte böyle bir durumda, suyun gerçek maliyetini doğru dağıtmak için “az kullanana düşük, çok kullanana yüksek” fiyat uygulaması olan “kademeli” tarifeye geçtik ve suyu tasarruflu kullananları korurken çok bolca kullanmak isteyenlere “o zaman bunun maliyetini sen ödemelisin” dedik.

5.Bir soru daha:
İleride suyun fiyatı Muskinin siteye sattığı fiyata döner mi?
-Tam olarak dönemez. Çünkü, Muski depolarımızı tam doldursa bile o suyun “giriş maliyeti” ile tepedeki evin musluğundan akması için sitemizin katlandığı maliyet çok farklı. Arada yukarıda saydığımız önemli giderler var.

6.Muski bir kenara, kuyu suyu bunu oldukça düşürür mü?
Şüphesiz bir miktar düşürür ama bunun ölçüsünü koymak çok zor. Üstelik kuyumuzun çok fazla istismar edilmemesi yani suyunun çok çekilmemesi lazım. Malum, su çekildikçe kaynak zayıflıyor, zayıflamasa bile giderek tuzlanıyor. Bu nedenle onu adeta bir “can suyu” olarak korumak gerekiyor.

7.Muski suyu ileride yeterli hale gelir mi?
Bu tamamen yağışlara, Muski’nin şu an yarıdan fazla kayıpla çalışan şebekesinin yenilenmesine ve nihayet Bodrum’un kalabalığına bağlı.
Ancak şurası da açık ki: Türkiye’nin yaşadığı kuraklık, arazinin sarplığı, su kanallarının eski ve sert malzemeden döşenmişliği, üstelik sezon içinde adeta patlayan nüfusu dolayısıyla Bodrum’un su sorunu artık geçici değil “yapısal” ve bizler artık bu gerçeğe göre hareket etmek zorundayız.

8.Eylül’ün başındaki şu günlerde Muski yeterli su verebiliyor mu?
Muskiye sorarsanız “tabii” diyecektir.
Bakarsanız, şu anda gerçekten Muski borusundan su geliyor.
Ama bu yanıt şu bilgi olmadan bir anlam da taşımıyor:
Muski’nin 5 santim çaplı ama “vana”sını yarısına kadar sıkttığı ana giriş borusundan tabii ki bizim sitemize su geliyor gelmesine de, bu suyu şu an rahatça kullanmak için bu suyun başında kaç hane bekliyor?

"En fazla 314" diyeceksiniz değil mi?
Özellikle yaz sezonunda onu da aşıyor. Çünkü sitemizde 314 bina var ama bazı binalarda birer de kiracıyı hesabederseniz ki bizde -80/90 kadar kiracı var-bu rakam kolayca 400'e ya da dörder kişiden düşünürseniz 1600 kişiye ulaşabiliyor.
Dolayısıyla “suyun akması” başka, “bu nüfusu barındıran bütün siteye yetecek kadar akması” başka bir durum.

Askıdaki imar planına itiraz ettik

Gündoğan'ın ve dolayısıyla sitemiz "sosyal tesis"lerinin de kapsamında olduğu imar planındaki "teknik alan" kaydına bir aylık itiraz süresi içerisinde Bülent Soylan ve Murat Sinan Kartal imzasıyla hem Bodrum (1/1000 ölçekli) hem Muğla Büyükşehir Belediyesi (1/5000 ölçekli) nezdinde itiraz ettik.

Dikkat edilirse bu itiraz dilekçelerini Kooperatif değil, hukuken "müşterek methal" yani "ortak kullanım alanı paydaşı" olarak  imzaladık.
Çünkü bu alanda kooperatifin kendi mülkiyeti olmadığı için hukuken taraf olamıyoruz. Ancak açıktır ki bu itirazın olumlu bir sonuca ulaşması ile kooperatif üyesi olan ya da olmayan ama bu site içerisinde olan bütün mülkiyet sahiplerinin hakları da korunmuş ve itirazımız haklı bulunduğunda sosyal tesisimiz üzerinde mülkiyet haklarımızı sınırlayan ve yıllardır kaldırılamamış olan kayıt kaldırılmış olacak.
Bir örneği de Bodrum Belediyesi'ne verilmiş olan itiraz dilekçemizin Muğla Büyükşehir'e verilmiş olan örneğine aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.
https://farilya.web.tr/muglaitiraz.htm

Bilindiği gibi, "Arıtma"mızı masraf paylaşımı yöntemiyle komşu site ile paylaşıyoruz. Bu konuda aramızda 2012 yılına kadar geriye giden bir sözleşmemiz var. Bu sözleşmeye göre arıtma konusunda yaptığımız harcamalar, belgesine dayanılarak ve altı ayda bir %10 oranında Farilya Sitesine aktarılıyordu.
Ancak:
1.Son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon harcamalarımızın adil paylaşımında bir dengesizliğe yol açtı.
2.Artan nüfus yoğunluğu kapasitemizi zorlamaya başladı,
3.Arıtma sistemimizde yapılacak ve genel kurulumuzdan ek bütçe olarak geçen harcamaya katılım konusunda, bu yatırımın taahhüdüne girme öncesinde buna kendilerinin de katılımı konusnda bir mutabakat istememiz gerekiyordu.
Bu nedenle kendilerini davet ettik ve bu ödemelerin:
-Ekonomik şartlar dolayısıyla artık altı ayda bir yerine her ay avans olarak ödenmesini, alınacak avansın 2024 harcamalarına enflasyondan dolayı %50 fark ekleneceğini, kesin hesaplaşmanın takvim yılı sonlarında yapılacağını,
-Arıtma yatırımında da önce masrafı yapıp iş bitiminde hesap çıkarmanın finansman yükünün paylaşımı açısından adil olmadığını, bunun için kendi paylarına düşecek kısmın da bizim üyelerimiz gibi önümüzdeki dört ayda eşit taksitlerle ödemeleri gerektiğini ve diğer bazı konularımızı bildirdik ve sözlü olarak mutabık kaldık
Bu mutabakatı ayrıca "teyid etmeleri için" yazılı olarak kendilerine bildirdik.
Şartlara uyacaklarını ve komşuluk ilişkilerimizin aynı şekilde süreceğini umuyoruz.
(Not: Farilya Sitesi koşullarımızı kabul etti ve ilk ödemesini yaptı)

Arıtma yatırımı ne durumda?

Genel Kurulumuzda yapılan bilgilendirmeden hatırlanacağı üzere site arıtma tesisimizin arıtma tanklarının kullanım süresi doldu ve ani bir sıkıntıyla karşılaşmamamız, herhangibir patlakta büyük çevre cezaları ödememek için tankları acilen yenilemek durumundayız. Yapılan çalışmaya göre yeni tankların betondan yapılması kullanım ömrünü daha uzatıyor ve sitemizi denetleyen çevre mühendisliğinin önerisi de bu yönde.
Şimdi gereken teknik çalışma ve izinler için çalışmalarımız sürüyor. Düğmeye inşaat mevsimi başladığı günlerde basacak ve tesisimizi yenileyeceğiz.

Havuz, arıtma ve diğer panolar

Sitemizin arıtma, havuz, sosyal tesis gibi alanlarındaki elektrik tesisatının elden geçirilmesi ve özellikle elektrik çarpmalarına karşı "kaçak akım rölesi" ile güvence altına alınmasını konusunu ele aldık ve üyemiz elektrik mühendisi Nizamettin Demirci'nin de katılımıyla yukarıda bir tanesinin fotoğrafını gösterdiğimiz panoların zamanla çürüdüğünü, bunların ileride çürümeyecek fiber malzemeli olanlarla değiştirilmesi gerektiğini, buradaki ünitelerin değiştirilmesinde ise bazı malzemenin dışarıdan tedariki ile birlikte profesyonel bir destek almanın daha sağlıklı olacağını tesbit ettik.
Bu destek için bir görüşme yapıldı ve uygulama için karşı tarafın işe başlamasını bekliyoruz.

"İktisadi işletme" hakkında

Vergi yasaları prensip olarak bizim gibi kooperatifleri "sadece kendi üyelerine hizmet eden" kuruluşlar sayıyor ve ancak bu özelliği bozmadıkları sürece onları  vergiden ve vergi ile ilgili işlemlerden muaf tutuyor.
Bu durum, ödenen ücretlerin vergisi ve KDV'li alışlar dışında kurum olarak bazı usullerden ve dolayısıyla maliyetlerden uzak kaldığımız için bize hoş gelse bile bir taraftan da yapabileceğimiz şeylere "ticari iş sayarım" diyerek bir kısıtlama getiriyordu.
Örneğin havuz başında meşrubat, sandöviç satan bir büfe açılması, bir yerin kiraya verilmesi ve ufak çapta da olsa genelde para getirecek bazı işlere hep "ticaridir" yaparsanız muafiyetiniz kalkar deniyordu
Peki bizim bu tür işlere ihtiyacımız varsa, bunlar sitemize ayrı bir canlılık getirecek gibiyse ne yapacağız?
İşte bunun için mevzuatın gösterdiği çözüm: "İktisadi işletme".
Modeli, meslekleri dolayısıyla bu konularda yetkin iki üyemiz sayın Saffet Karaöz ve Mehmet Durak ile de görüşerek uygunluğunda mutabık kaldık.

"İktisadi işletme" üye içi işemlerinde vergiden muaf ama ticari sayılan işlerde ona aynen ticari işletmeler gibi iş yapma imkanı veren mali model.
Yönetimi yine kooperatif yönetimine bağlı, kazancı yine kooperatif kazancı, muhasebesi yine kooperatifçe tutuluyor. Sadece vergi beyannamelerini meslektan muhasebeci birinin (SMMM) vermesi gerekiyor.
Böylece, örnek olarak söyleyelim: Biz havuzu işletecek, orada meşrubat, sandöviç satacak bir işletmeci ile de anlaşsak, üyemiz olmayanlardan giriş parası da alsak, bir köşede incik-boncuk da sattırsak bu durumda önümüzde hiç bir engel kalmıyor. Bunu daha önceki imkansızlıkları ortadan kaldıran bir çözüm olarak görüyoruz.
Böyle bir iş için eğer bir mekan gerekecekse, bunun için de eski "katı atık" depomuzu değerlendirebileceğimizi düşünüyoruz.

Sosyal Tesis ne oluyor?

Tapudaki kayda göre bizim "sosyal tesis" diye adlandırdığımız binalarımız için, kooperatif olarak ne kadar ilgi göstersek de oranın ciddi biçimde değerlendirilebilmesi yani satılması, kiralanması, yıkılıp yeniden yapılması, güçlendirilmesi gibi büyük projeler için hukuken mutlaka:
-Önce mevcut site yönetim planımıza göre bir genel kurul yaparak yönetimini seçmemiz,
-Sonra seçilmiş yönetim olarak, bu konularda alınması gereken kararların alınması için çalışmalara başlamak; bu arada çeşitli kullanım seçenekleri için bazı araştırmalar yapmak gerekiyor.
Dolayısıyla şu anda yapılabilen; böyle kararlara gerek duymayan ve kooperatifin desteğiyle kısmen koruma, kısmen yararlanma imkanlarını geliştirmeye çalışmak.
Bize göre "çardak" ve çevre düzenlemeleri gibi çlışmalar "kat malikleri" tarafından benimsenir ve bu çalışmaların daha da güçlendirilmesi beklenirse elbette yönetimimiz böyle bir talebi bütün imkanları ile destekleyecektir.
Özetle: Sosyal tesisin iyi bir biçimde değerlendirilmesi için, bu konuda yetkili ve istekli olan 314 kat malikinin asaleten ya da vekaleten bir araya gelmesi ve "biz böyle bir güzelliği yaratmaya hazırız" demesi gerekmektedir.


Sitemizin giriş yolu

Sitemizin girişimizden başlayıp eski katı atık deposuna kadar gelen ve aşağıdan bakıldığında sol tarafı sosyal tesis,sağ tarafı arıtma ve havuz olan asfalt yolun mülkiyeti /tapusu bize ait olduğu, kooperatifimizin burası için emlak vergisini ödediği "yol", yıllardır imar yolu olarak kullanılmakta ve bu arazi, sadece bizim sitemiz değil, bu yoldan geçen diğer sitelerin de trafiğini taşımaktadır.
Daha önceleri de bazı girişimlerde bulunulmuş olabilir ama yönetimimiz geçtiğimiz günlerde Bodrum Belediyesi'nden ilgili kişilerle görüşerek bu yerin artık imar yolu olmaktan çıkarılmasını, yerine yönetim binamızın etrafından dolaşan imar yolunun elden geçirilerek trafiğin artık oradan verilmesini istedik, bu konudaki resmi talebimizi de yaptık.
İçinde bulunduğumuz ekonomik-siyasal şartlarda sonuç almak pek kolay olmasa da bu konunun israrla takibimizde olduğu bilinmelidir.

Tepedeki arsamız ne olacak?

Sitemizin üst kısmında, hem Yalıkavağı hem Gündoğan koyunu gören değerli arsamızın satılması gündeme getirildiğinde bunun seçilen yöntemle inşaata açılmasının getirisinden çok götürüsü olcağını söylemiş ve böyle bir satış olsa bile alınacak kararın site sakinlerinin yarıdan bir fazlası ile alınmasının uygun olacağını söylemiş ve bu görüş son genel kurulda büyük bir destek almıştı.
Bu görüşün temeli:
-Kat karşılığı satışlarda yıllar sürecek inşaat faaliyetinin mutlaka çok kuvvetli bir takip gerektirdiği, bu tür sözleşmelerde çok fazla ihtilaf çıkabildiği, böyle bir durumda bizim, yargılama giderlerinin yüksekliği dolayısıyla gerektiği gibi savunma imkanımızın olmadığı, şu dönemde özellikle kasıtlı konkordatolarla arsa sahiplerinin mağdur edilebildiği, inşaat sektörünün ve piyasanın çok uygun olmadığı,
-Bir kısım üyelerimizin çevre, su kıtlığı, betonlaşma ve şehirleşme endişeleri dolayısıyla burada yıllar sürecek bir inşaata karşı olmaları,
-Her şey yolunda gitse bile oluşacak kazancın başta; ödenecek KDV, Kurumlar Vergisi, Temettü stopajı, kooperatif tüzüğüne göre dağıtılmayacak %15 ihtiyat payı gibi nedenlerle ilk bakışta elde edileceği umulan bedelin olsa olsa üçte birini geçmeyeceği, ama buna karşılık beş yıl sonra böyle bir para alınsa bile ortalama 5 yıl kadar süren bir şantiye ortamının zaten bizim mülklerimizin satış ya da kira gelirlerinde önemli düşüklüğe yol açacağı, ömürlerimizin önümüzdeki beş yılının böyle bir sıkıntıya sokulmasının uygun olmayacağı gibi gerekçelere dayanıyordu.
Bu yaygın görüşler ve genel kurulda hakim olan düşünce üzerine, daha önceden yaptığımız öneride olduğu gibi; bu yerin kendimiz tarafından kullanılmasına, şimdiki teras kafe ya da çardak modelinde olduğu gibi bir tesisle, üstelik çok masraf gerektirmeden ve mevcut bütçe imkanlarıyla bir kır kahvesi açabileceğimiz düşüncesini sürdürmekteyiz.
Umarız, önümüzdeki sezon bunu gerçekleştirdiğimzde sitemizin bu vesile ile de ne kadar büyük bir değer ve itibar kazandığını görmüş olacağız.
İsterseniz yukarıdaki canlandırma resmi izlerken, bir taraftan da günün birinde, belki mehtaplı bir gecede oradan yükselecek sesleri şimdiden hayal edebilirsiniz.
O zaman aşağıdaki linki tıklayın.
https://www.farilya.web.tr/2vals.mp4

Su patlakları

Sitemizin Kuruluş yıllarında "müteahhit eliyle" döşenen su şebekesi yani temiz ve gri (arıtma) su boruları, o zamanın tercihleri, o zamanın malzeme standardı nedeniyle ve aradan geçen 30 yılı aşkın zamanda hayli yıprandı ve artık dayanıklılığı çok azaldı.
Bunlar zaman zaman patlayan bölgelerde yenileri ile değiştirildi şüphesiz. Ancak bu tek bir standartta olmayan ve çoğu yenilenmemiş olan "sistem" her zaman için sıkıntılı ve her an yeni bir patlakla karşılaşmak olası.
Nitekim geçtiğimiz son bir ayda da çokça yaşandı ve aynı günde 2 patlak ile karşılaşıldığı bile oldu.
Malzemenin eski standardı ve aradan geçen zaman bir yana, bu patlakların bir başka nedeni site arazisinin dikliği. Bu diklik dolayısıyla bizim sularımız en alttaki girişten en yukarıdaki binamıza ulaşana kadar -arada bir kaç  aktarma (terfi istasyonu) ile kademe kademe ilerliyor ve suyun bu kademeler arasında pompalanıp yükselebilmesi için belirli bir basınç uygulanmak zorunda. Sonuçta, boru sistemi o anda hangi bölgede çürümüş, zayıflamışsa oradan patlıyor.
Patlaklar, sistemin daha fazla su kaybını önlemek, o hat üzerindeki binalara su akımını kesmemek için en çabuk şekilde giderilmek zorunda. Bildiğiniz gibi bizim böyle durumlarda "haydi!" diyebileceğimiz tek elemanımız, fedakar Enver Demir arkadaşımız.
Ve o da günün hangi saatinde ya da kendisine yüklenmiş (çöp toplama ve aracımızla Turgutreis'e götürme dahil) hangi işin içerisinde olduğuna bakmadan büyük bir gayretle patlağa müdahale etmeye gayret ediyor.
Ancak toprağın altındaki hatların, arazinin yapısı dolayısıyla hangi bölgede ne kadar derinde olduğu konusunda bir standardımız -hatta tam bir bilgimiz-yok. Bunun yanı sıra ancak dışa vurduğunda farkedebildiğimiz patlağın ilk çıkışının yeri de her zaman kolayca belirlenemiyor. Çünkü boru bir noktadan patlarken yüzeye çıkış üç beş metre ilerisinden çıkabiliyor. Bu nedenle patlağın dışa vurduğu su hemen belirlenebilse de bunun kaynağının bulunup buranın her zaman kazma kürekle açılması mümkün olamıyor.
İşte böyle bir durumda neredeyse her bir patlağın açılması için dışarıdan bir kepçe çağırılıyor, gelmesi bekleniyor ve ona "yol" dolayısıyla her seferinde bir saat eklenerek çalıştığı saatler için şu anda 1750 liradan ücret ödeniyor.
Bu günlerde yaşanan bir olayda patlağın kaynağı kolayca bulunamadığı için tam 6 saatlik kepçe ücreti ödenmek zorunda kalındı.
Dolayısıyla Muski'den alıp musluğunuza kadar getirdiğimiz suyun maliyeti bu tür durumlar dolayısıyla (boşa akan su + boru yenileme + kepçe maliyeti + işçilik) her zaman yükseldi.
Bu detayları, sorunun büyüklüğü ve ileride mutlaka çözülmesi gerektiğinin bilinmesi, karşılaşılan güçlüklerin hangi şartlarda karşılandığı anlaşılabilsin diye anlatıyoruz.
Bunun dışında, yerin altındaki su, elektrik, telefon hatlarının bitki dallarının da aralarına girmesiyle şebekenin oldukça karmaşıklaşan, birbirinin içine giren yapısı da var.
Peki çözüm ne?
Çözüm tabii ki bu hatların uygun bir zamanda ama çok gecikmeden kademe kademe değiştirilmesi, sistemin yeniden döşenecek bir ana kanal içine alınarak (resimdeki koruge boru) bu sorunların ortadan kaldırılması.
Şimdi bu konu da masamızda tartışılıyor ve çözümü üzerinde görüşülüyor.
Ne zaman ve hangi şartlarda olabileceği, altından nasıl kalkılabileceği önümüzdeki günlerde buradan da duyurulabilir, genel kurula da getirilebilir.

Kargo dağıtımı konusunda

Site Üyelerimizin kargo ile ilgili işlemlerindeki sıkıntıyı çözebilmek için aşağıdaki yazıyı belli başlı üç şirkete (Yurtiçi kargo, Aras kargo, Trendyol)gönderiyoruz. Kendilerinden dönüş gelmesi ve uygun bulunması durumunda böyle bir imkana kavuşabileceğiz:
-------------
DENİZATI SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ
Gündoğan Mahallesi, Bodrum / MUĞLA
Konu: Gündoğan Mahallesi – Kargo Teslimat Dolabı Talebi

Sayın .... Kargo Yetkilisi,

Bodrum ilçesi Gündoğan Mahallesi’nde yer alan Denizatı Site İşletme Kooperatifi olarak, 314 bağımsız konuttan oluşan sitemizde kargo teslimat süreçlerinin daha verimli hale gelmesi adına Kargo’nuzın akıllı teslimat dolabı sisteminin sitemize kurulmasını talep etmekteyiz.
Sitemiz yazlık konut ağırlıklı olduğu için özellikle gündüz saatlerinde alıcıların çoğu evlerinde bulunmamaktadır. Ayrıca sitemiz oldukça dik bir arazi yapısına sahip olduğundan, kargo dağıtımı sırasında personeliniz ciddi zorluklar yaşamaktadır. Bu durum teslimat süreçlerinde hem sizler için operasyonel verimsizliklere hem de alıcılar için gecikmelere yol açmaktadır.
Site alanında 7/24 erişilebilir, güvenlik kamerası ile gözetlenen, uygun elektrik altyapısına sahip bir noktada bu hizmetin sunulması mümkündür. Gerekli yer tahsisi ve altyapı desteğini sağlamaya hazır olduğumuzu bilgilerinize sunarız.
Konuya göstereceğiniz ilgiye şimdiden teşekkür eder, çalışmalarınızda başarılar dileriz.

Saygılarımızla,
..........................................................................................
Bu konuda son gelişme notu:
Sitemizin daveti üzerine bu işle ilgili çalışan firmadan sitemize bir teklif geldi. Ancak beş yıllık anlaşma istemesi, kutuları istediği kadar arttırabilme ve dışarıya da hizmet verme şartı ile birlikte sözleşmeye bazı tazminat maddeleri koymasının yanı sıra, önerilerinin kooperatife bazı vergi sorunları yükleyebileceği gibi nedenlerle anlaşmamız mümkün olmadı ve bu projeden şimdilik vazgeçmek durumunda kaldık.

Kooperatif aidatları ve kiracı farkı

Sitemizin bir gerçeği ve tartışma konusu da, üyelerin kendi binalarını giderek artan ölçüde kiraya vermesi ve bunun doğurduğu sonuçlarıdır.
Bu konu bir kaç başlık altında incelendiğinde:
1.Giderek artan kiracı nüfusu, kooperatifin geleneksel yapısını etkilemekle birlikte, içinde bulunulan ekonomik durum ve hukuki mevzuat dolayısıyla kabul edilmek durumundadır. Çünkü kooperatif üyeliği, hukuken üyenin şahsına değil, üyenin sahibi olduğu konuta hizmet alma hakkı vermektedir.
2.Alınan kiracıların kooperatif disiplin ve gelenekleri ile pek fazla ilgili ve kendilerini bununla bağlı olduklarını kabul etmeleri ne yazık ki o kiracıların değil, daha çok kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken bir konudur.
3.Özellikle kiracıların otomobilleri dolayısıyla, sitemizin her konut için ayırdığı park yerlerinde bu sıkıntı yaşanmaktadır.
4.Kooperatifler Kanunu 31. maddesi ve Yargıtay içtihatları, kiracıların da üyeye ait haklardan yararlanmasını kabul etmekte, ancak kooperatife gelen maddi yük dolayısıyla ve eklenen kiracı sayısına göre ve genel kurul kararıyla yerini kiraya veren üyeden farklı bir aidat alınmasına imkan vermektedir.
Bizim genel kurullarımız daha öncesinde bu ölçüyü %50 olarak koymuştur.
5.Ölçünün yeterli olup olmadığı elbette genel kurullarda tartışılabilir ve uygun görüldüğünde arttırılabilir.
6.Kiracı dolayısıyla üyeden  aidat farkı alınmasındaki mantık, aynı haneye standardın dışında hizmet verilmesinden kaynaklandığı için, evinde kendi oturmayan ama yerini tek kiracıya veren üyeden herhangibir fark alınmamasını gerektirir.
7.Bu olayda asıl konu, üyelerimizin yerlerini kiraya verirken aynı zamanda yönetimi bilgilendirmemiş olmalarıdır. Bu konu özellikle kısa dönem kiralamalarda daha da zor takip edilebilir bir durum yaratmakta, kiracı genellike sitedeki söylenti ya da şikayetlerle farkedilmektedir.
8.Bu nedenle, üyeler arasındaki aidat-hizmet dengelemesinin daha iyi yapılabilmesi için yerini kiraya veren üyelerin kendiliğinden yönetime bilgi vermeleri ve aradaki farkı ödemeleri gerekmektedir.
9.Bu yapılmadığı durumlarda haliyle ortaya bir adaletsizlik çıkmakta, kiracı ödemeleri konusunda tatsız tartışmalar olmaktadır. Yönetim bu konularda bilgi sahibi olduğunda elbette durumu tesbit edecek ve gereken farkı talep edecektir. Ancak bunun doğrudan kiraya verenler tarafından yapılması site ilişkileri açısından daha tercih edilebilir bir durumdur.
10. Yönetim bu günlerde kiracı sayısı ve gereken ödemeler konusunda bir çalışma başlattı ve özellikle su alımına gelenlerden kiracı olup olmadıkları sorularak tesbit edilen kiracılar hazırlanan çizelgeye ekleniyor. Kiracısı olan değerli üyelerimizin de bu bildirimleri bir an önce kendiliğinden yapmalarını  bekliyoruz.
 

"Çardak" kaça aydınlanıyor?

Belki en fazla merak edilen konulardan biri de budur.
Hemen hesaplayalım:
Çardakta her biri 4,9 watt gücünde 50 led ampul var. Bunlar ticari bir tercih olarak yarımşar metre arayla adeta bir ışık zinciri olarak üretilmiş. Yani bazılarının ampulünü gevşetmedikçe hepsi bir arada yanıyor. Fazla aydınlık oluyor demeyip tümünü birlikte yaktığımızda kullanılan elektrik ise saatte (50x4,9=) 245 watt.
Dolayısıyla akşam 20.00-24.00 saatlerinde yandığında, bütün sistem bu dört saatte sadece 1 kilowattan az elektrik yakıyor. Kendi elektrik faturalarımızdan da göreceğimiz gibi elektriğin bir kilovatı yani 1000 watt’ı yaklaşık  3,5 lira olduğuna göre bu 50 ampulün bir arada yaktığı elektriğin parasal karşılığı da gecede sadece 3,43 lira. Haydi bunu bir de üye sayısına bölelim dersek, bu aydınlatmanın bedeli (343/306=) üye başına 1,12 kuruş çıkıyor.
Bunların yanı sıra, "Çardak"a giden yolun sağındaki duvar ve ağaçlarımızı aydınlatan yeşil ışıklı 18 watt’lık 7 lambamızın bir arada dört saatlık toplam sarfiyatı (18x7x4=) 0,504 kilovat yani 1 lira 76 kuruş.
İdarenin önündeki zeytin ağacımızın aydınlatması ise 6 watt’lık bir led ile.
O da (6/1000)x3,5=saatte 2,1 kuruş, 4 saatte 8,4 kuruşluk elektrik yakıyor.
Bütün bunlar bir arada toplam elektrik harcamamız gecede sadece (343+176+8,4=) 6.03 liradır.


Ağustos ortasında susuzluk

Yarımada'da susuzluk Ağustos'un ortasını geçtiğimiz bu günlerde de hala devam ediyor. Yönetim, bu durumu Muski Genel Müdürlüğünden başlayıp bu kurumun Bodrum müdürlüğüne kadar ulaşıp görüştüğü ve çözüm aradığı halde ne yazık ki hala hattımızda su yok.
Susuzluğun çok kısa sürede ortadan kalkmayacağı belli olunca, durumu kayıt altına almak için, beş gün arayla bize gelen suyun ölçüldüğü saatin fotoğraflarını çektik.
Görüleceği üzere bu beş günlük arada "aldığımız farzedilen" su sadece 300 litre. "Farzedilen diyoruz çünkü biliyorsunuz ki bir kesintiden sonra borulardan ilk gelen su değil, suyun "sesi ve havası"dır.
Ama buna rağmen yine de sayacı yalanlamazsak, bu beş günde hane başına düşen belediye suyu (300/314=) neredeyse bir şişeye sığacak ölçüde ve 0,95 litre. Bunun 4 kişilik ailelerde kişi başına düşeni ise 0,23 litreyi geçmiyor. Bu beş günlük suyu dilerseniz beşe bölerek Muski'den alınan suyun günlük miktarlarına ulaşabilirsiniz.

Bu durumda yapılacak olan, Tanker'cilerin 18 ton olduğunu ifade ettiği suları  KDV dahil ve dolayısıyla kaynağı, satıcısı belli tercihimizle 7.800 liradan satın almak.
Bu nedenle biz de bunu yapıyor ve olabildiğince kuyu sularımızı da devreye sokarak sizi susuz bırakmamak için çalışıyoruz.

Bu tabii ki hem pahalı hem kuyumuzun bize verebileceği su ile sınırlı.
Dolayısıyla "parasıyla değil mi, kullanırım" demek yerine bu yükün bütün üyeler tarafından taşındığını ve kimsenin sususz bırakılmaması için çok çok tasarruflu kullanılması gerekiyor.

Bu nedenle gerek su satışında gerekse su verildiği saatlerde bazı düzenlemeleri "olmazsa olmaz derecesinde" gerekli gördük ve şüphesiz bu tedbirler büyük sıkıntı ortadan kalkana kadar hemen her gün gözden geçirilerek uygulanacak.
Bu tasarrufa uymanız ve göstereceğiniz anlayışa şimdiden teşekkürlerle...

Su üzerine notlar

"Su sorunu" üzerine notlar

1.Daha önceden böyle bir şeyle karşılaşmamıştık? Su sorunu nereden çıktı?
Su sorunu, Muski’nin kooperatifimize yeteri kadar su verememesinden kaynaklanmaktadır. «Peki, Muski neden suyu veremiyor?» denildiğinde alınan cevaplar arasında:
-Yaygın kuraklık nedeniyle göllerde verilecek düzeyde su kalmaması,
-Muski’yen gelip abonelere dağıtılan suyun yoğun patlaklar nedeniyle önemli ölçüde kaybı,
-Zaman zaman verilebilen suyun önce düşük düzeydeki bölgelere gitmesi, burada bir süredir boşalmış depoları doldurmakta olduğu,
-Bazı bölgelere verildiği düşünülen ya verildiği duyulan suların Muski’nin zaman zaman dağıtımda yaptığı «ayarlamalardan» kaynaklandığı düşünülmektedir. Ancak bu sorunun oldukça genel olduğu izlenmektedir.

2.Su sorunu ne kadar devam eder?
Suyumuz esas olarak Muski’den alındığı için yukarıda sayılan nedenler ortadan kalkmadıkça ya da şartlar değişmedikçe en azından yağışlar başlayanakadar bu sorunun devam edeceği anlaşılmaktadır.

3.Bizim «kuyu» gibi bir imkanımız var mı? Bu ne kadar yeterli olabiliyor?
Bizim siteyi tamamen susuz bırakmamak için zaman zaman kullandığımız bir kuyumuz var şüphesiz. Çok sıkıntıya düşmedikçe evlere daha kaliteli ve belediye denetiminde olduğu için Muski’den alınan suyun verilmesi tercih edilmektedir.
Ancak, kuyudan alınan suyumuz da, her gün 24 saat boyunca çekilse bile sitenin tüm ihtiyacını karşılamaya yetecek ölçüde olmadığı gibi, sonsuz bir imkan da değildir. Her zaman için giderek azalma ya da suyunun daha tuzlu hale gelme olasılığı vardır.

4.İhtiyacımız olan su nereden sağlanmaya çalışılıyor?
İhtiyaç olan suyun karşılanabilmesi için Muski ile sürekli görüşülmekte, günde çok kere oradan suyun gelip gelmediği ve gelen hat üzerindeki su saati kontrol edilmektedir. 19 ağustos itibariyle yaptığımız incelemede günlerdir çekilen susuzluktan sonra son beş günde gelen suyun sadece 5 ton olduğu görülmektedir. (Bunun anlamı: (5000/5/314=) her bir eve günde 3 litre, 3 kişilik bir ailede kişi başına sadece bir litre şehir suyudur.)
Evlere verilen suyun bir kısmı kuyumuzdan, yetmeyen kısım tankerlerle dışarıdan sağlanmaktadır.

5.Dışarıdan sağlanan su kaça mal oluyor? Ne kadar alıyoruz?
Şu an için Muskiden adeta hiç su gelmediği ve kuyu suyumuz günlük tüketime yetmediği için tankerlerle günlük 90-100 ton civarında su alınmaktadır (İki günde bir 18 tonluk 10 tanker su). Çeşitli kuyulardan ve faturalı olarak alınan bu suyun her bir tankeri (6500 TL+KDV=) 7800 liraya, bu şekilde gelen suyun tonu ise (7800/18=) 433 liraya mal olmaktadır. Suyun faturalı olması hem kendi hesaplarımızın hem alınan suyun sağlığı yani hangi kaynaktan geldiğinin bilinmesi açısından önem taşımaktadır.

6.Kuyu suyumuz ve tanker suları ne kadar sağlıklı?
Her iki kaynaktan gelen sular depolarımızda klorlanmakta, kuyularımız tahlil ettirilerek mümkün olduğu kadar risk taşımamasına dikkat edilmektedir.

7.Bu şekilde sağlanan sular kaça satılmaktadır? Fiyat nasıl belirleniyor?
Kooperatif üyelerimize daha önceden satılmış, kartlarına ya da saatlerine yüklenmiş olan sular artık «hukuken» kendilerinin satın almış oldukları sular olduğu için, daha önceden parası ödenmiş olan bu sular için «şu anda siteye maliyeti çok yüksek olsa dahi» bir fiyat farkı istenmemektedir.
Ancak satın aldığı suyu biten üyelerimize bu gün sattığımız suların fiyatı, net bir ayrımını yapmak mümkün olmadığı için (kendi kuyu suyumuz+Tanker suyu fiyatı ortalaması olarak, hatta bu ortalamadan da düşük bir fiyatla 200 liradan satılmaktadır. Bu fiyat şüphesiz tanker suyuna ihtiyacımız kalmadığı zaman yeniden eski ölçülere dönecektir.

9.Neden 3 tonluk bir kota var, niye istediğimiz kadar alamıyoruz?
Yukarıda ve bu yazıda yapılan hesaplamalardan, şu anda 200 liradan satılan suyun, tankerle gelen su maliyetine göre "zararına" bir satış olduğu kolayca anlaşılacaktır. Dolayısıyla, 200 liradan da olsa, 3 ton su alan ile 30 ton su alan üye için kooperatifin ortak bütçemizden karşıladığı maliyet farklıdır. Örneğin 3 ton alan için bütçeye 600 lira yük binerken 30 ton almak isteyenin yükleyeceği yük 6000 lira olacaktır. Dolayısıyla üyelerin eşit aidatları ile finanse edilen bütçemizde suyu az kullanan ile çok kullanan arasında bir yük farkı olmaması için böyle bir kota koyuldu.

10.Böyle bir yöntem yerine tankerle alınan su bedelleri doğrudan üyelere yüklenebilir miydi?
Örneğin "her üye ikişer bin lira ödese daha adaletli olur mu?" gibi düşünen üyelerimiz de olmuştur. Ancak, şu anda sitemizde hangi hanede kaç kişinin oturduğundan, hangi hanenin ne kadar su kullanacağına kadar bu konuda bir ölçüm yapılamayacağına, kimin ne zaman gelip ne kadar kalacağı ve dolayısıyla ne kadar su kullanacağı bilinemeyeceği için kendilerinden standart bir su bedeli almak doğru bir mantık değildir ve böyle bir yöntemle adalet sağlamak mümkün olamayacaktır.

11.Tankerlerle getirtilen su site bütçesini ne kadar sıkıntıya sokar?
Bu durum sitemize, günde 5 tanker hesabıyla yaklaşık (5X7800=) 39.000 lira maliyet yüklemektedir. Ancak, yeni satışların tonu 200 liradan yapılmasına rağmen, halen üyelerimizin kart ve saatlerinde önemli ölçüde su hakları (kredileri) olduğu için 200 liralık satışlar henüz son derece sınırlı olup tanker maliyetlerini karşılayamamakta, bu fark bütçeden karşılanmaktadır. Dolayısıyla, tankerle alınan su ihtiyacı ortadan kalkana ya da Muskinin suyu yeterli olana kadar üyelerimizin su tasarrufuna her zamankinden daha fazla dikkat etmesi sitemizin mali yükünü azaltacaktır.

Son söz olarak; Gelişmeler siz sayın üyelerimize sık sık duyurulacak, bu konularda isteyen her üyemize istediği bilgi verilecektir.
Umarız sıkıntımız çok sürmez ve en kısa zamanda normale döneriz.
Bu arada tek dileğimiz, tabii ki suyunuzu her zamankinden daha dikkatli kullanmanız.
 

Sosyal tesis alt katta düzenleme

Sosyal Tesis, hukuken özel durumu olan önemli bir malvarlığımız olması nedeniyle ne yazık ki bu günlere kadar adeta sahipsiz bir hurdalık olarak tutulmakta, sitemizin hemen girişinde ve havuzumuzun karşısında olması dolayısıyla da dışarıdan bakanlar için pek hoş olmayan bir görünüme sahipti.
Şimdi, mevcut sorunlarını bilerek ve göz ardı etmeden burayı olabildiği kadar ve maddi imkanlarımız çerçevesinde hem amacına uygun, hem daha kullanışlı hem daha güzel görünümlü bir biçime sokma çalışmasını başlatıyoruz.
Yol tarafından bakıldığında buranın sol tarafında kalan ve üstteki resimde "+" işaretleri arasında kalan kısımdaki bütün sahipli-sahipsiz hurdalıkları boşalttırıyor ve burayı daha yararlı biçimlerde kullanılabilir hale getiriyoruz.
Alttaki resim, önemli kısmı sitemize ait alet, malzeme ve bazı eşyalar olan ve korunmasız bir alan iken, hem daha muhafazalı hale getiriyoruz, hem de önündeki "+" işaretlleri arasında kalan iki bölümü kapatarak buradaki genel görüntünün gözleri daha az rahatsız edecek hale gelmesini sağlıyoruz.

Hisseyi tutup, evi satmak kazançlı mı?
 

Bu soruyu belki de "Dimyata pirince giderken evdeki bulgurdan olmamanın bir yolu var mı?" diye sormak daha doğru.
Bunu yapmak isteyen hiç bir kimseye engel olmak mümkün değil tabii... Ama baştan söyleyelim; böyle bir işten kar etmek bir yana, kişiye çok büyük bir zarar veriyor.
Maalesef bu konudaki eksik bilgiler ve olur olmaz tavsiyeler bazen insanları böyle bir düşünceye yönlendirip zarara sokabiliyor.

Nedenini açıklayalım:
1.Bizim kooperatif tüzüğümüze göre üyeliğe girişin de, sürdürülebilmesi için de bu işin olmazsa olmaz şartı "sitede tapu sahibi olmak".
Yine kooperatifle ilgili mevzuata göre sitede hiç evi olmayanın üyeliğe kabulü mümkün olmuyor ama örneğin beş evi olanın yine sadece bir üyeliği bulunuyor. Yani bir kişi adına birden fazla pay sahipliği olmuyor.
Dolayısıyla üye yerini satarken fiyatını kooperatif üyeliğini de hesaba katıp vermişse tamam. Yeri satmış ama kooperatifi devretmemişse işi çok zor.

2. Tapuya gidip evini satan ama kooperatif hissesini devretmeyenin, üyeliği sürdürme şansı kalmadığı için yönetimin kendisini üyelikten çıkarması gerekiyor. Tabii çıkarılınca da kendisine bir şey ödenemiyor.

3.Mevzuata göre bu şekilde üyelikten çıkarılanın bu çıkarılma dolayısıyla kooperatiften bir bedel talep etme şansı yok. Çünkü hukuk, kooperatifin "üyelere kazanç sağlayan değil, hizmetten istifade ettiren bir kurum" olduğunu ve onun da sadece üyeliği sürece hizmetten yararlanma hakkı bulunduğunu söylüyor.

4.Bu durumda evini satan ama kooperatif hissesini devretmeyen kişi, yönetimce üyelikten çıkarılana kadar hala üye sayıldığı için, sitede oturup hizmetten yararlanmasa bile herkes gibi aidatları ödemek zorunda. Çünkü yine mevzuata göre aidat borcu, alınan hizmetten değil hukuken üyeliğini devam ettirmekten kaynaklanıyor.
Dolayısıyla evini satan ama üyeliğini sürdüren bir kişi, üzerinden örneğin beş sene de geçse kendisi kooperatiften çıkarılmayı istemediği ya da yönetimce üyelikten çıkarılmadığı her ay için yine aynı aidatı ödemek, ödemediği zaman sürekli biriken aidatı ve yüklenen gecikme zamlarına katlanmak zorunda.

5.Acaba bu üyelik sürerken, kooperatif değerli bir arsasını kat karşılığı inşaata verse, bu tür üyeliği süren kişi o binalar yapılıp kiraya verildiğinde bundan pay sahibi olur mu?
Olur tabii...
Gerçi kooperatifin o üyeyi istediği an üyelikten çıkarma hakkı var ama çıkarmadığını düşünürsek o da son ana kadar pay sahibi. Fakat bu anlamlı bir iş değil çünkü hayatın akışı içinde kimsenin sadece "kat karşılığı inşaat yapılacağı" umuduyla ama yapılsa bile ortalama beş yıl kadar sürecek bir süreçten sonra gelecek kirayı bekleyip ilk kira gelirleri tahsil edilene ve "belki"  dağıtılır diye o güne kadar diğer üyeler gibi aidat ödemesi pek karlı bir durum değil.
Hele sitede böyle bir inşaat faaliyeti en azından yakın tarihlerde düşünülmüyorsa üyelikte israrla aidata devam edip buradan kar beklemek neresinden baksanız biraz fazla iyimserlik ve astarı yüzünden pahalı bir beklenti.

6."Hem üyeliğimi devretmeyeyim, hem çıkarmasınlar hem de aidat ödemeden üye olarak kalayım ve demek ise baştan söylediğimiz gibi "katmerli" bir çıkarma nedeni. Çünkü evi olmamak birinci ise, aidatı ödememek ikinci bir çıkarma nedeni oluşturuyor tüzüğe göre.

Sonuç olarak; konutunu satanlar bu işten en fazla o konutu kooperatif hissesi ile birlikte satarkan alıcıyla yaptıkları pazarlıkta kazançlı çıkabilirler. Çünkü bu olmadan yapılan satış sonrasında eski üyenin artık ne kooperatiften alacağı bir bedel kalıyor ne de üyelikten çıkarılmışsa sonradan devir hakkı.
Aksine, şeklen üyelik devam ettikçe üstüste binen aidatlarla karşılaşılıyor.

Bu konuda daha ayrıntılı bilgi için burayı tıklayınız:

Arıtma maliyeti neden yükseliyor?

Yukarıdaki fotoğraftaki okla işaretli yere dikkatle bakılırsa, tavandaki betonu taşıyan kirişin yarıyarıya kesilmiş olduğu ve altında da dışarıya çıkmış demir çubukları görülecektir.
Yönetim olarak yaptığımız incelemede "arıtma"nın olduğu bu kısmın bütüne yakın kısmının son derece kötü bir betonarme yapıya sahip olduğu gibi, 3 ayrı kirişin, içerisinden boru geçirmek için aynı şekilde kesilmiş olduğunu tesbit ettik.
Binalarda kolon kesiminin nasıl bir sonuç yarattığını, son yıllarda nelere malolduğu elbette bilinecektir.
Tavan yapısının da endişe verici olduğu  halde olduğu görülünce, bunlardan
şikayet etmeyip sadece çözüm aradık.
Ancak yaptığımız çalışmada, sizler gibi bizim de daha önceden "3.130.000 liraya cam elyaflı kompozit malzemeli tanklarla yenilenir" diye bildiğimiz bu yapıya el attığımızdan bu yana işin "mahiyeti" de "maliyeti" de maalesef çok değişti.

1.Her şey bir yana, en erken 2025 Kasım-Aralık aylarında başlanacak işin maliyeti piyasa rakamlarıyla %50 oranında bile artsa, bu rakam kolayca 4,5 milyona yaklaşacaktı ve hukuken yeni bir genel kurul kararı gerekiyordu.
Yani gereken ek bütçe sadece bu sebepten bile ilk maliyet artışını alacaktı.

2.Üzerinde havuzun bir kısmının bulunduğu bu yerin çökmesi halinde,
-Bırakalım havuzun çökebilecek kısmını bir yana- altına, genel kurula sunulduğu şekilde yapılacak yeni tankların da altta adeta kağıt gibi ezileceği,  önceden kabul edilen malzemenin buna dayanamayıp içerisindeki kokulu atıkların ortalığa yayılacağı açıktı. Genel kurula önerilen sistem değişmeliydi.

3.Dolayısıyla mühendislik incelemelerinde daha önce öngörülenden farklı olarak, yeni tankların yukarıdaki tavanı da destekleyecek biçimde betondan ve tavana kadar (tavanı destekleyecek yapıda perde beton) yapılması ve böylece havuz kısmının da kurtarılması gereği ortaya çıktı.

4.Genel kurula getirilen yatırım rakamı, kabaca "cam elyaflı kompozit malzemeden tanklar"ın içeriye montajı olarak fiyatlandırılmışken; buradaki çelik tankların oksijen kaynakları ile kesilip parça parça çıkarılması, zeminin yeniden sağlamlaştırılması, tabana meyil verilmesi, dış duvarın yıkılıp yeniden yapılması ve daha da  önemlisi; bu operasyon yapılırken yaklaşık 45-60 gün sürebilecek işlem süresince sistemden gelen atığın nerede toplanacağı ya da nereye, nasıl taşınacağı konusunda bir bilgi yoktu. İlk bilgilere göre sadece bu atığın atılabilmesı için sürekli çalıştırılacak iki vidanjöre 1.800.000 lira kadar taşıma parası ödemek gerekiyordu.

5.Daha pek çok teferruatı da olan bu konu, arıtma konusunda deneyimli üç teknik ekiple ayrı ayrı yerinde tartışıldı ve belirli bir aşamaya gelindi. Ancak bu aşamada ortaya çıkan gerçek; genel kurulca verilen ek bütçenin bu yenilemeye asla yetmeyeceği,  ve diğer taraftan; yönetim kurulunun da bu bütçeyi oldukça aşan yatırıma kendiliğinden karar veremeyeceği idi.
Dolayısıyla bu durumun önümüzdeki inşaat mevsimi başlamadan yeniden genel kurula sunularak bir kere daha değerlendirilmesi, yapılacaksa yönetime önceden verilen yetkinin yenilenmesi için bir olağanüstü genel kurula gidilme zorunluluğuydu.
Sonuçta, maliyet ve uygulama tekniği konusunda arayışlar sürerken, 1 Kasım 2025 tarihinde olağanüstü genel kurulu toplama hedefiyle çalışmalar da başlatıldı.

Bu arada başka bir çözüm bulunamazsa, ilk hesaplamalara göre ve bu günkü fiyatlarla 6,5-7 milyon liraya kadar çıkabileceği anlaşılan bu yenileme için bütün üyelerimizi bu işleri aynı sistemde ve daha ucuza yapmayı taahhüt edebilecek kendi mkanlarını ve çevrelerini sitemiz yararına seferber etmeleri için şimdiden  davet ettiğimizi duyururuz.

Neden "olağanüstü" genel kurul?

Pek çok kurumda olduğu gibi kooperatiflerde de yapılacak işlerin kararı  genel kurullar tarafından verilir. Buralarda alınan kararlar da yine genel kurullarda seçilen yönetim kurulları tarafından uygulamaya konur.
Ancak, genel kurulların aldığı bu kararlar çeşitli nedenlerle uygulanabilir olmaktan çıkarsa, yapılacak olan; o genel kurullardan değişen şartlar dolayısıyla yeni bir karar istenmesi yani "Peki bu durumda yönetim ne yapsın?" sorusunun sorulmasıdır.
İşte aslında iki yılda bir toplanan ama karşılaşılan yeni bir durumda ne olacağının tartışıldığı genel kurullara "Olağanüstü" genel kurullar diyoruz.

Sitemizdeki ek yatırım bütçesine konu edilen "arıtma" konusu da buna örnektir. Burada da daha önce genel kurulca "şu fiyata şunlar yapılsın" diye alınan kararın, değişen proje ve değişen piyasa şartları dolayısıyla yeniden görüşülmesi gerekmiş ve genel kurulumuz "Peki bu şartlar kaşısında yönetim ne yapmalı" sorusunun cevabını almak için yeniden toplantıya çağrılmıştır.

Belki denecektir ki "Peki, yönetim bu işin şartları yani projesi ve bedeli değişse de kendi insiyatifi ile yine de bir şeyler yapabilir mi?
Bu iş için de genel kuruldan çözüm sorulması gerekli mi?"

Değil tabii...
Yaptığının doğruluğuna ve kabul göreceğine inanıp insiyatif alan her yönetim elindeki bütün imkanları kullanarak elbette bir şeyler yapabilir. Ama her zaman için bir genel kurulun kararı yönetimin üç kişisinin kararından daha sağlıklı, daha genel kabul görmüş bir karar değil midir?

İşte bu nedenle şimdi önümüzde böyle bir genel kurul çağrısı var.
Belki bir önceki toplantıyı 130 kişiyle toplamışken şimdi 80 kişiyle kararlar almak zorunda kalacağız, belki 130 kişinin fikrini almak varken sayımız biraz düşecek ama... aşağıdaki linkten ulaşacağınız gibi biz, bu konuları 130 da değil, tamamımız yani 306 üyemiz de bilsin, tartışsın diye, üstelik öyle genel kurulun açıldığı saatlerde ve gündemdeki sırası gelince o hengamede değil tam iki ay öncesinden bütün üyelerimize ayrıntılı bir biçimde "yazarak" gönderdik ve her gün her isteyene tekrar tekrar anlatıyoruz. Dolayısıyla genel kurulumuza gelmeden vekalet veren üyelerimiz bile burada nelerin görüşüleceğini bilerek emanet edecekler oylarını vekillerine.

Bu konuda bilgiye ulaşmak için tıklayınız:
1. uyeleremektup
2. https://www.farilya.web.tr/tuzukdegisikligitalebi.htm

Arıtma için alınmış eski teklif

Bilindiği gibi Haziran 2025 tarihli genel kurulumuzda arıtma için alınmış bir teklif bulunduğu, yenilemenin 3.130.000 lira bütçe ile karşılanacağı, bu bedelin üyelerimizden dört taksitte alınacağı bildirilmiş ve kabul edilmişti.

Yönetimin devamlılığı prensibiyle hareket eden yeni yönetim, ekte özeti ve kopyası görülen "teklif"i incelediğinde, teklifinin "arıtmamızın komple yenilenmesi" değil, sadece "yerinde montajı yapılacak atıksu tankları satışı" olduğunu, burada sözü edilen montajın ise bütün olarak nakledilmesi güç olan tankların parçalar halinde nakledilecek ve tankların sitemizde bir araya getirilmesinden ibaret olduğunu, malın araçtan indirilmesini bize ait olduğu,bu ürünün bedeli peşin ödendikten sonra 2-3 hafta içinde teslim edilebilceğini ve eski demir tankların sökülmesinden, tabanın güçlendirilmesi, çalışan sistemde süregelecek deşarjın nasıl çözüleceği ile ilgili olmadığı, arıtma sisteminin "anahtar teslimi kurulmasını" kapsamadığını gördü.
Buna rağmen, ilgili firma ve teklifin altında imzası bulunan kişiye ulaşılarak sorıulduğunda;
-Kendisinin bizim arıtmamızı gelip görmediği,
-Teklifini telefonla Konya'ya gönderilen fotoğraflara bakarak verdiğini,
bildirdi.
İşi anahtar teslimi arıtma için bir teklif haline getirip getiremeyecekleri konusunda ise, bunu yapabileceklerini ancak bu işler için Bodrum'dan bir inşaat firması ile bularak anlaşıp, kendileri için bir "gözetim" ücreti de alarak tamamlatabileceklerini bildirdiler.
Kendilerinden bu teklifi de beklediğimizi bildirmemize karşılık, herhangi bir geri dönüş olmadı.
Konya'dan alınan camelyaf teklif

Arıtma konusunda yeni önerimiz

Bu konuda çevre mühendislik firması ve pek çok arıtmacı firma ilgilileri ile yaptığımız görüşmeler ve arıtmanın bulunduğu mekanda yapılan çalışmalarda:
1.Arıtmanın karmaşık bir "sistem" olması -hatta  çalışırken yenilenmesi gereken bir sistem olması dolayısıyla- gelen atığının deşarjının, eski tankların sökümünün, yenilerinin yapımının ve her türlü donanımının kurulması ile işler hale getirilmesinin, iki ay sürebilecek bu işin gelişiminin ve sonucunun kolayca takip edilebilmesinin bu konuda ihtisası olan tek bir yüklenici eliyle yapılmasını gerektirdiği,
2.Bunu yapacak firmanın özellikle Bodrum yöresinde yerleşik, bilinen ve deneyimli bir firma olması, gerek yapım ve gerekse ilerideki kullanımlarda kadrolarının en fazla bir telefonla ulaşılabilecek mesafede olması,
3.Temas kurduğumuz 5 firmadan sadece birinden derli toplu bir teklif gelmesi, diğer üçünün teklif dahi vermemesi,
3.Teklifinin bizimle birlikte yerinde incelenerek, karşılıklı görüş alışverişi ve tercih değerlendirilmeleri ile olgunlaştırılması yani "uzaktan" verilecek tekliflerin çok güvenilir olmayacağı düşünülerek, bu tanımlara uygun olduğunu gördüğümüz bir firma ile çeşitli çalışmalar yaptık, bu çalışmalarda karşımıza çıkan çözüm önerilerini farklı kişi ve firmalarla test ettik ve ortaya artık genel kurulumuzun takdirine sunulacak bir teklif çıktı.
4.Bu teklif elbette genel kurulumuza sunulana kadar daha da olgunlaştırılacak ve üzerinde çalışılacak.
Ama şu kadarı belli oldu ki, bu seçim uygun görüldüğü takdirde bize anahtar teslimi maliyeti 3 taksitte ve 4,552.000+KDV rakamını aşmayacak.
5.Bu bedelin nasıl karşılanacağı konusunda da, üyeleri zora sokmayacak  olan formülü genel kurula sunacağız. Kısaca özetlersek:
-Şu anda, arıtma operasyonunu anahtar teslimi yaptırırken bedelin "tamamını" daha önceden istenen 4x2500 liralar, ihtiyatlarımız  ve sizlerin aidatlarınızdan yaptığımız tasarruflar ile faiz gelirlerinden karşılayabiliyoruz.
Gerektiğinde bu işe kullanılabilecek 5.5 milyon liramız şu anda bir banka fonunda aylık %3 dolayında faizli getiri sağlayarak mevcut olup, buna henüz 2500 liralık taksitlerden vadesi gelmemiş 1.500.000 lira da tahsil edildiğinde, -günlük işlerimizi aksatmadan ve normal aidatlarımızı kullanmadan- kolayca,  toplamda 7 milyon liralık bir nakde ulaşabiliyoruz.
Dolayısıyla önerimiz ve arıtma teklifi kabul edildiğinde genel kuruldan üyelerimizin bunun için yeni ödemeler yapması değil, sadece teklif edilen arıtma bedeli için bu işin sözleşmesini imzalama ve iş bitiminde üzerinde mutabık kalınan meblağın ödemesini yapabilme yetkisini isteyeceğiz.

üzerinde çalışılan arıtma projesine ulaşmak için tıklayın:
........

 

Bundan bir yıl öncesinden...

Bir sitede; sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu, ısı merkezi gibi taşınmaz mal veya bağımsız bölümler, başka parsel veya bağımsız bölümlerin ortaklaşa kullanılan yeri olarak ayrılabilir.
Eski tapu sicil nizamnamesi bu duruma "müşterek methal" adını vermişti. Yeni tapu sicil tüzüğü ise 26. Maddesinde "ortaklaşa kullanılan yer" tabirini kullanmıştır.
Ortaklaşa kullanılacak yerin tapu kütüğünün mülkiyet sütununa şahıs isimleri değil bu yerlerden yararlanacak taşınmazların ada ve parsel numaraları yazılır.
Müşterek methal sayılan alanlar, kişilerin kendi binaları gibi ayrıca satabilecekleri bir yer olmadığı gibi, o binadan ayrı olarak da satılamazlar.
Müşterek methalin satılabilmesi için önce bütün bina sahiplerinin tümünün bir araya gelerek o alanı müşterek methal durumundan çıkarmaları gerekir.
Müşterek methal hali kaldırıldığında karşımıza bu kez de "paylı ortaklık" hali çıkar.
Bu, artık o alanda herkesin birer payı var demektir. İşte satış ya da bir başka çeşit kullanım ancak bu "paylı" ortaklığa dönüşümle ve paylı ortakların kendi aralarında satış için anlaşması ya da ortaklığın giderilmesi (İzale-i şuyu) ile mümkündür.
Bu arada, site kooperatifinin "müşterek methal" konusuyla hiç bir hukuki bağlantısı yani hak ya da sorumluluğu yoktur.
Peki bu durumda ne yapmamız gerekir? Yine de bir çözüm var mı?
Bunu da "Müşterek Methal" bölümünde görelim.
 

Kooperatif yönetimlerinin arsa satışı konusunda yetki ve sorumluluğu nedir?

Kooperatiflerin yönetim kurulları sadece tüzüklerinin ve genel kurulların kendisine verdiği görev ve yetkiler çerçevesinde işlem yapabilir.
Örneğin tüzüğe göre (Md.24/h-1 :
"Kooperatifin amacına uygun tesisler ile gayrımenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ve esaslar ile alınacak tesis ve gayrımenkulün niteliğini, yerini, azami fiyatını, satılacak tesis veya gayrımenkulün asgari fiyatını belirlemek" genel kurulun yetkisinde olduğu gibi, aynı maddenin son fıkrasında "Genel kurul'un bu yetkileri devir ve terk edemeyeceği" hüküm altına alınmış; "Yönetim kurulunun sorumluluk ve yasaklı muameleleri" başlıklı 52/2-10 maddesinde de "Yönetim kurulu üyeleri ve temsile yetkili şahıslar, genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamaz" diyerek bir yasağın altını çizmiştir.
Bu yasağın ihlali halinde ise Kooperatifler Kanunu'nun 59/son ve 62. Maddesi "Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden, bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak ve özellikle kooperatifin para ve malları, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılır." demektedir.

Genel kurullar, gündeme getirilen "arsanın satışına karar verme ve satış fiyatını belirleme yetkisini" kaç kişinin oyu ile kullanabilir?

Toplam 306 üyeli genel kurulda, tüzükteki hükme göre "yönetim kurulunun arsayı şu fiyata satılmasına yetki verdik" denebilmesi için, 306 kişinin 1/4'ü ile toplanıp o toplantıya katılanların -üstelik vekalet verenler de katılmış sayılarak- yarısının bir fazla oyu ile bu konuda karar alınabiliyor.
Dikkat edilirse bu karar için yeterli sayı, üye tam sayısının sadece 1/8'i olan 39 kişi olup bu toplantıda vekalet oyları da geçerli sayıldığından 20 asil+19 vekil oyu ile de sağlanabilmektedir.

Yani, uç bir örnek olsa da, şu andaki haliyle tüzük 19 vekaletle birlikte 20 kişinin katıldığı bir genel kurul toplantısında söz konusu arsanın "şu fiyata" satılmasına, ya da yıllar sürecek ve bir  genel kurul ortamında mahiyeti tam anlaşılamayabilecek bir  kat karşılığı inşaat projesi anlaşmasına imza koymaya yönetim kurulunu yetkili kılabilmektedir.
Bu konu, tüzükte kooperatifın sadece adını değiştirmek, örneğin "Güzel Denizatı" yapmak dahil, herhangibir maddesinin değişmesi için bile üçte iki oy aranırken, gayrımenkul satışı konusunu bu kadar esnek bırakmakla çok büyük bir zaaf taşımaktadır ve bunun ilk genel kurulda gündeme alınarak yeniden düzenlenerek en azından adını değiştirme aranan çoğunluk kadar bir çoğunluk aranması sağlanmalıdır. Bu konuyu geçtiğimiz günlerde 2024 yılı için yapılacak genel kurul gündemine sokmak için yeterli imzayı fazlasıyla topladık ve başvurumuzu yönetime yaptık.
Bu konu, üyelerin kooperatif üzerinden sahibi oldukları kendi malvarlıklarının korunabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Genel kurula vereceğimiz değişiklik önergesinde de yine hep birlikte el kaldıracak ve bu değişikliği kabul ettirebilmek için katılımın 2/3 oyunu sağlayacağız.

Kat karşılığı inşaat yaptırılması üyelere ne sağlar, bu anlaşmada arsa sahibi-inşaatçı dengesi nasıl kurulur?

Kat karşılığı inşaat anlaşmaları, modelin uygulanmasında belirli bir profesyonellik ve uzun süreli takip gerektiren, günümüzde hukuki sıkıntıları fazla olabilen anlaşmalardır.
Bunların yaygın örneği, ülke çapında yaygın bir biçimde uygulanan ancak sonuçları çoğu zaman tatmin edici olmayan, süreci uzayabilen "kentsel dönüşüm" uygulamalarıdır.
Bilindiği gibi günümüzde kentsel dönüşüme girip de bu işten sözleşmede yazılı zamanında ve beklendiği biiçimde memnuniyet veren işlem sayısı çok azdır.
Peki neden kat karşılığı?
İnşaatçıların bu modeli isteme nedeni:
1.Arsayı alacak kadar sermayelerinin bulunmaması
2.Arsaya yatıracağı sınırlı parayı inşaat harcamasına ayırması, inşaat sürerken topraktan ya da maketten satışla iş bitmeden finansman sağlamak istemesi, yetmeyince banka kredisi kullanabilmesidir.
3.Genellikle arsa sahibine kalacak daire sayısı üzerinden yapılan pazarlıklarda yapılacak inşaat bedelinin/kalitesinin arsa sahibi tarafından tam hesabedilememesi ve çeşitli durumlardır.

Günümüzün ekonomik şartlarında da "kat karşılığı" inşaat anlaşması cazibesini yitirmiştir.
Şöyle ki:
-İnşaatçının buradaki modeli, yapacağı binaları inşaat aşamasında ya da biter bitmez ve karlı bir biçimde satma umuduna dayanmaktadır.
Oysa yaşanan ekonomik ve siyasal belirsizlikler ortamında ne alıcılar bitmemiş daireyi almakta ne biten daireler beklenen zaman ve fiyatla satılabilmektedir.
-Daire fiyatlarında  "reel anlamda" (Siz buna dolar bazında da diyebilirsiniz) geriye gidiş vardır, piyasadaki konut stoku fazlası, yeni bina satış şansını azaltmakta ve sıkıntı yaratmaktadır.
-İnşaatlarında kredi kullanan müteahhitlik firmaları, şu anda bankalardan yeni kredi alamamakta, %60-70'lere dayanan faizleri ödeyememekte ve kimi zaman da çıkarına gördüğü için "konkordato" ya gitmekte ve alacaklıları 23 aydan başlamak üzere yıllarca bekletebilmektedirler.
-Kat karşılığında pazarlığın denge noktası, inşaatçıya bırakılan arsa payının değeri kadar inşaat harcaması yapılmasıdır. Örneğin değeri 15 milyon dolar olan bir arsada 45/55 ortaklıkta müteahhidin arsa sahibine bu arsa değeri olan 15 milyon doların yüzde 55'i değerinde inşaat harcaması yapması gerekir. Çünkü müteahhide bırakılan bu 15 milyon dolarlık arsanın %55'idir. Bu rakam örneğimize göre (15x0,55=) 8,25 milyon dolardır.
İnşaat alanı 18 bin m2 ve bunun %20'sine inşaat izni varsa, arsa sahibi için yapılacak olan inşaatın tamamından kooperatife düşen inşaat toplamı (18000x0,20x0,45=) 1620 m2 olacaktır.
Arsa sahibinin 8,25 milyon dolardan vazgeçip karşılığında 1620m2 inşaata razı olması halinde o inşaatın m2 maliyetinin (8.25 milyon dolar/1620=) 5.092 dolar yani 34 liralık kurla (5.092x34=) 173 bin lira olması beklenir.
Eğer sözleşme günündeki inşaat m2 maliyetleri örneğin asla 40 bin lirayı geçmiyorsa -ki bu rakam inşaatçılardan kolayca öğrenilir- arsa sahibinin bu hesapsızlıktaki zararı m2 başına  (173-40=) 133 bin lira, toplamdaki zararı (133.000x1620=) 219 milyon lira olacak, bir başka deyişle arsanın %55'ini 8,25 milyon dolar yerine sadece (1620x40=) 1.9 milyon dolara vermiş ama aradaki (8,25-1,9=) 6.35 milyon doların (215.900.000 TL eder) nereye ve nasıl gittiği pek anlaşılmamış olacaktır. Çünkü burada bilerek öne çıkarılan ve sizin gözünüzden uzak tutulan ölçü karşı tarafın hangi değerde bir inşaat harcaması yapacağı değil, size kaç daire verecek olduğudur.

Bir inşaatçı ya da konut alıcısı olarak piyasadaki duruma bakarsak; konut inşaa etmek ya da satın almak kazandırır mı?

Bu konuda en tarafsız gösterge piyasadaki fiyatlardır. Fiyatların nasıl geliştiği yani bir inşaatçı konut yaparsa ya da bir alıcı konut alırsa bu ekonomik şartlarda kazanır mı kaybeder mi dediğimizde elimizde iyi bir istatistik var:
Sahibinden.com internet sitesi, yayınladığı yüz binlerce satılık ilanını profesyonel bir çalışmayla değerlendiriyor ve bölge bölge istattistiklerini yayınlıyor.
Biz de sizin için bu istatistiklere baktık ve gördük ki; 21.10.2024 tarihli istatidtiklere göre Farilya yani Gündoğan bölgesinde bu tarihe göre son bir yılda "ilanda istenen fiyatlar" yine bu günün TL değeriyle sadece 34,93 oranında  artmış.
Bu artış aslında -en iyimser tahminle- fiyatların geçen yıla göre %70 arttığı günümüzde bu işlerde gerçek bir kazancı değil, ortada ciddi bir kayıp olduğunu gösteriyor.
Çünkü elimizdeki istatistiğe göre geçen yıl bu tarihte 100 lira olan bir konut bu gün 134,93 liraya müşteri arıyor ve kolay kolay da bulamıyor. Çünkü sadece bu sitede yayınlanan satılık konut ilanı Bodrum'da tam 4500 adet.
Bunlar satılır mı?
Tabii ki ekonominin ne tarafa gittiğine bağlı olarak verilir bunun cevabı.
Ancak son bir yılın rakamlarına bakıp kıyaslarsak son bir yılda konut fiyatları 100 liradan 134,93 liraya çıkarken, yaşanan enflasyonda fiyatlar 170 liraya yükseldiği için konut değerleri %20 gerilemiş. Yani yapan da alan da son bir yılda zararda.
Bunu bir başka biçimde şöyle de anlatabiliriz:
Tam bir yıl önce 100 lirasını bankaya yatıran, aldığı faizle parasını 150 liraya yükseltirken konut alan bu gün onu satsa yani istediği fiyata müşteri bile bulsa ancak 134,93 lira alabilecek. Yani parasını bankaya yatırana göre (150-134,93=) 14,07 lira kayıpta. Tabii alıp satmaktan dolayı ödeyeceği gelir/kurumlar vergisini, emlakçı komisyonunu ve tapu harçlarını hiç hesaba katmadık.
Ama yine de buradaki kayıp da ortada.
Dolayısıyla ekonomik şartlar önümüzdeki yıllarda hemen düzelmezse ne inşaat yapanın ve ne de konut alacak olanın kazanma şansı görünmüyor.

İnşaat olmazsa "Güneş enerjisi" sistemi kurmak ya da kurdurmak da arsamız için iyi bir değerlendirme imkanı olur mu?

Olamaz tabii... Ama ortaya atılan ve yönetimce değerlendirmeye alınan bir "düşünce" olduğuna göre bunun da neden olamayacağını açıklayalım:
Paneller kurarak "solar" yani güneş enerjisi ile elektrik elde etmede iki yöntem vardır:
"On Grid" ve "Off Grid" sistemler.
 On-grid sistemler şehrin elektrik şebekesine bağlı olarak çalışır ve üretilen elektriğin kullanılmayan kısmını şebekeye satar, ihtiyacınız olursa oradan satın alırsınız.
(Bu sistemde "fiyat", siz satarken ucuz, alırken -üzerindeki vergiler vs dolayısıyla pahalıdır).
Off-grid sistemler ise şehir elektriğinden tamamen bağımsız çalışır ve kendi ürettiğiniz elektriği kendi akülerinizde depolayıp oradan kullanırsınız.
Bu akülü sistem, akülerin pahalı ve belirli bir ömürleri olduğu için diğerine göre daha pahalıya gelen ama daha çok şehir elektriğinin verilmediği tek binalar için uygun olabilecek bir çözümdür.
Bu iki sistemi öne sürerken yine iki durum söz konusu olabilir:
ı-Bu "solar sistem" yapısını bizim sitenin kendi parasıyla kurması
ıı-Ya da bir yatırımcının kurması.
Birinci şık mümkün değil; çünkü bu milyon dolarlarla ifade edilebilecek büyük bir yatırımdır ve böyle bir yatırımı bizim kendi paramızla yapmamız mümkün olmadığı gibi buradan aidatlara destek gelsin düşüncesi ile taban tabana zıttır.
İkinci şık, bir yatırımcının arsamızı kısmen ya da tamamen kiralayıp yatırımı kendisinin yapması, bize sadece kira ödemesidir.
Bu durumu da yine iki açıdan düşünürsek:
Birincisi, bu tür kiralamalar; üzerine yapılacak yatırımların büyüklüğü dolayısıyla 20-25 yıl gibi uzun süreli olmak zorundadır. Böyle bir durumda bu değerli arsayı uzun süre ne site kullanabilir ya da alıp satabilir ne de üç-beş sene sonra "kiracı çıksın, biz fikir değiştirdik" diyebiliriz.
İkincisi, hiç bir yatırımcı böyle bir yatırımı Gündoğan'ın en değerli, en manzaralı ve en önemlisi "imar izinli" yerini kiralayarak yapmayı düşünemez. Çünkü bu yatırım adeta "güneş gören her yerde" yapılabilir.
Ve bunun yapılacağı yerin bizimki gibi dağlık-taşlık bir tepe olması da gerekmez.
Birisi yatırım yapacaksa, şehir dışındaki, ne ekim-dikime ne imara müsait olmayan, yolu bile bulunmayan ve kirası adeta sudan ucuz herhangi bir yeri seçer.

Site'de yaklaşık beş yıl kadar sürebilecek ve bittiğinde 40-60 yeni bina ve 160-200 yeni nüfus getirecek bir inşaat size ne kaybettirir?

Bu, genellikle “inşaat yapalım, para kazanalım” düşüncesini ileri sürenlerin gözardı ettikleri ya da ettirmek istedikleri bir durum.
Neden mi?
Çünkü böyle bir olayı hem artı hem eksilerini bir arada düşünüp yani ne getirip ne götürdüğünü “net” sonuca bakarak değerlendirmek lazım.
Bu işin ne getirdiği şüphesiz “yapalım” diyenlerin söyledikleri olacak.
Böyle bir kazancınız olacağına inanırsınız ya da inanmazsınız ama sizden neleri götüreceğini gelin kabaca hesaplamaya çalışalım.

Burada iki ayrı durum var:
1.Bir inşat ile komşuluğunuzda sizin şimdik binanızın piyasa değeri ne kadar düşer?
2.Sahibi olduğunuz binanızın kira getirisi inşaata komşuluk dolayısıyla ne kadar düşer?

Hesapları tabii ki bu günkü para değeri ve şimdiki piyasa fiyatları üzerinden yapacağız.

Haydi başlayalım:
Diyelim dışarıdan gelen birisiniz ve Gündoğan'da yazlık satın almak için araştırıyorsunuz ve yine varsayalım ki bizim durumumuza benzer iki ayrı sitede iki benzer bina buldunuz.
Bunlardan birincisi 15 milyon, ikincisi 14 milyon liraya satışa çıkarılmış.
Fiyat farkı nedir diye araştırdığınızda, fiyatı yüksek olan için öyle bir şey yok ama, ucuz olanın bitişiğinde yaklaşık beş sene kadar sürecek bir inşaattan ve sonrsında sonra oraya 40-60 kadar yeni bina ekleneceğini öğreniyorsunuz.
Siz hangisini seçerdiniz?
Eğer “ben buraya şehirden kaçıp kafa dinlemeye, huzur bulmaya geldim, sakin bir yer istiyorum” der ve "almışken pahalı olanı seçerim" derseniz bilin ki bu inşaat olayı o ucuz binanın sahibine tam bir milyon lira kaybettiriyor demektir.
Peki, binasının değeri satış halinde 1 milyon lira farkeden kişi bu inşaattan sonra beşinci yılda biten, altıncı yılda kira getirmeye başlayan binalardan -vergilerden sonra- aidatının beşte biri (bu gün için 420 lira gibi) bir gelir elde edecekse, yapılacak inşaata evet demekten dolayı karlı mıdır?

İkinci durumu kira için düşünelim:
Diyelim ki piyasada birinci binanın yani yaz kış oturma ile 12 ay kiraya verildiğinde aylık kira geliri 20 bin lira ama inşaat başladığında 17 bin liradan fazla etmiyor olsun.
Ayda 3 bin , 6 yılda (3x72=) 216 bin liralık peşin peşin noksanlıklar acaba altıncı yılda eline geçecek aylık 420 lira ile yine de kazançlı bir durum yaratabilir mi?

Rakamlar tabii ki sadece örnek ve tahmini. Siz bunu biraz yüksek, biraz düşük de hesaplayabilirsiniz
 Ama bu işin kayıp yönünü anlatabilmek için elde başka veri de yok.
Dolayısıyla bunları kendi rakamlarınızla düşünebilir ve kendi doğrunuzu bulabilirsiniz.

Kooperatifler hukuken birer şirkettir.
Bunların Anonim, limited gibi şirketlerden tek farkı ticari işlem yapmamak üzere kurulmuş olmalarıdır.
Eğer bir kooperatif üyeleri dışında biriyle ticari iş yaparsa o kooperatif artık bir şirket gibi işlem görür ve kazancı üzerinden şirketler gibi vergilendirilir.
Örneğin bu şirketlerin yaptıkları satışlardan elde ettiği hasılat  %20 oranında KDV'ye tabidir. Bunun yanı sıra yine o elde ettikleri yıllık kazanç üzerinden %25 oranında Kurumlar vergisi öderler. Bu vergilerden geriye kalan tutarın %15'i kooperatifin ihtiyat akçesi olarak üyelere dağıtılmaz, ileride kooperatifin işleri için saklanır.
Kooperatif, kendine ihtiyat akçesi de ayırdıktan sonra kalan kısım ortaklara dağıtılabilir ya da aidatlarına mahsup edilebilir. Ancak her iki durumda da yani "dağıtmadık, aidata saydık dense de" bu paralar da tekrar %15 stopaja tabi tutulup vergi dairesine yatırılır.
Bu durum tabii ki satışta olduğu gibi kat karşılığı alınan binaların kira gelirleri için de aynen geçerlidir.

Kooperatifler arsa satışından doğan kazancı kimlere ve ne ölçüde dağıtabilir?

Kooperatiflerin arsa satış kazancı ile bunun dışındaki günlük işlemlerden doğan gelir-gider farkından doğan kazancın dağıtım esasları farklıdır. Kooperatif tüzüğümüzün 61. maddesi hükmüne göre ortak içi işlemlerden doğan gelir-gider farkı ortakların kooperatifle yaptıkları işlem oranında "risturn" olarak dağıtılabilirken, ortak dışı işlemlerden doğan kazançlar üyeler arasında sermaye payları oranında dağıtılır".
Ya da şöyle özetleyelim: Bir kooperatif eğer yıl içinde topladığı aidatlar ile yaptığı harcamalar karşılaştığında bir fazla oluşmuşsa ve bu iade edilecekse, bu fazlalık herkese yatırdığı aidat oranında dağıtılabilir.
Arsa satışı ya da kira gelirleri "ortak dışı işlem" niteliğindedir.
Kooperatifimiz halen 306 üyeli olup her üye eşit birer paya sahip bulunduğundan satışla sağlanan kazançtan arta kalanın dağıtımı da bu oranda yani 306 ortak arasında eşit olarak yapılması gerekir.
 

Kooperatifler, bir site yönetimi kurulmasa da site yönetimi gibi "yetki" kullanabilir mi?

Kullanamazlar.
Çünkü site yönetimi ile işletme kooperatifi birbirinden çok farklı kurumlardır.
Bu iki kurum birbirinden ayrı iki kanunla düzenlenmiştir.
Bir kooperatifin "site yönetiminin yapacağı hizmetleri de üstlenmesi" onun kooperatif açısından bu işleri yapmasına izin verir ama o kooperatife bir site yönetiminin kullanabileceği yetkileri vermez. Örneğin kooperatifler site yönetimi gibi "müeyyide/yaptırım" uygulayamazlar.
Bu nedenle, bazı hizmetlerin kooperatifler tarafından yürütüldüğü yerlerde özelllkle artan kiracılar (Çünkü kiracılar kooperatif üyesi değildir ve kooperatifi tanımazlar) ve üyelik ihtilaflarının çoğalması dolayısıyla kooperatif yönetimleri siteyi yönetmede çaresiz kalır.
Bunun daha da enteresan bir yönü vardır:
İmar açısından "site" kabul edilen alanlar uygulamada görüldüğü gibi kamu hizmetlerinden daha az yararlanır, belediye ve pek çok kurum onlara kendi düzeninizi kendiniz kurun der.
Kurmadığınız zaman o yerde sadece kooperatifle istediğiniz düzen ve disiplini de sağlayamazsınız.

"Site yönetimi" 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanuna göre yönetim kurulduğunda şimdi kooperatif tarafaından yürütülen işler dahil site bu yönetim tarafından yönetilir.
Bu kanunun 2. maddesi ayrıca şu anda kooperatifin yetki alanı dışında olan sosyal tesislerimiz için de bir imkan getirir. "müşterek methal" niteliğini kaldırmak dışında ama kullanım ve islah açısısndan bir çözüm imkanı sağlar.
Kanunun 2/b maddesine göre:
"Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da (Kullanma hakkı)" site yönetim sözleşmesinin kapsama alanına girmektedir.

Kooperatif arsasının emlak vergisi bize söylendiği gibi büyük bir yük mü?

Türkiye'nin ve piyasanın bir sonraki günde ne olabileceğinin belli olmadığı, inşaat sektöründe yoğun bir gerileme ve iflasların olduğu, konut stoklarının arttığı, bu nedenlerle çoğu inşaat firmasının konkordato ilan etmiş ve etmekte olduğu; yani alacaklılarına "Allah bize biz size" dediği bir dönemde "düzgün inşaat firmalarının" hemen hiç birinin bu tür bir maceraya girmek istemeyeceği, arsa sahiplerinin ise "darda kalmadıkça" satışı ya da kat karşılığı inşaat anlaşması yapmayı tercih edemediği böyle bir dönemde; maalesef, bizleri "bu arsa için ödenen vergilerin ağır yükünden kurtarmak için satışını yapmak" konusunda büyük "hassasiyet"ler gösterenler olmuştur.

Şimdi gelin, arsamızın bu büyük değeri karşısında ödenen emlak vergisinin ne kadar ağır bir yük olduğunu birlikte hesaplayalım.

İnternette müteahhit firmalara sunulan ilana göre bizim arsamıza 510 milyon lira değer "konmuştur".
Bu rakamın gerçekte ne olması gerektiğini, yaşanan bu enflasyonda hangi rakamlara yükselmesi gerektiğini elbette arsanın sahibi olan biz üyeler sırası geldiğinde genel kurulda hep birlikte belirleriz.
Ancak bu rakam ölçü alındığında bile, 2024 yılı için bütçemizde gösterilen (Girişte, havuzun yanındaki yolun vergisi dahil) 425 bin liralık vergi ile kıyaslandığında bu rakamın sadece (425.000/510.000.000=0,00083) on binde 8,3 ya da bir başka tanımla yüz binde 83'tür.
Dolayısıyla ileri sürülen bu düşünce -eğer başka bir "maksada" hizmet etmiyorsa - en azından bu hesabı bile yapamamaktır.

İsterseniz bir kıyaslama daha yapalım:
Eğer o şimdilik örnek alacağımız 510 milyon liralık arsanın, satış ya da kat karşılığı işleminde, "alelacele pazarlığınızda" olabilecek sadece yüzde birlik fark, bu "ağır" denen verginin tam 12 katından yani 12 yıllık vergisinden daha fazladır.
 

Kat karşılığı inşaat neden yapılır? Arsayı verip bina sahibi olmak için mi yoksa bir sıkışık dönemde paraya kavuşmak için mi?
 
Kat karşılığı modeline; müteahhitler arsaya para yatırmadan, daha doğrusu zayıf sermayeyle bir işe girişmek amacıyla istekli olurlar.
Arsa sahipleri ise bu modeli "hemen satıp belli bir paraya kavuşmak yerine" elindeki arsayı binaya çevirip bir süre (Ki bu bizde 5-6 sene gibi düşünülmelidir) sonrasında belirli bir kira almak umuduyla tercih edebilir.
Dolayısıyla bu model asla arsa sahipleri için "parasal ihtiyacı giderme" yöntemi değildir.
Üstelik, kooperatifler için bu yoldan kira geliri elde etmek demek: birinci yılı inşaat kararı ve genel kurullarla geçirmek, en iyi ihtimalle üç yıl inşaat, bunun üzerine inşaatın teslim alınıp ilk sezonda binalara kiracı bulunmasıyla ve kira geliri elde edildikten sonra önce içinde bulunulan yılın tamamlanması, bir sonraki yılda geçmiş yılın kar dağıtımına karar verilecek genel kurulun yapılmasıyla "gelir" gelmeye başlayacaktır. Üstelik, bu sayfalarda anlattığımız üzere vergi ve diğer masraflar sonrasında ve altıncı yıldan sonra, yani şimdiki yaşlara -allah ömür verirse 6 yaş daha eklendiğinde- ve o günlerde kiracının kooperatife  ödediği kiranın ancak yüzde 23-24'ü oranında bir "kazanç"la.
Ve tabii ki o günler geldiğinde aynen fıkradaki gibi sorulacaktır o "kat karşılığı anlaşalım, paraya kavuşalım" parlak düşüncesini ortaya atanlara:
"Peki biz bu işe niye kalktık ki?" diye.
.

Kooperatif ortakları, herhangi bir konunun gündeme alınarak genel kurulda görüşülmesi için istekte bulunabilir mi? Bunun için ne gerekli?

Kooperatiflerin uymak zorunda oldukları temel metin, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'dur.
Bu Kanun'un 1988 yılında yeniden düzenlenen şekline göre:

III – Gündem: Madde 46
(Değişik: 6/10/1988 - 3476/12 md.)
Toplantı çağrısına ve ilana gündem yazılır. Anasözleşmenin değiştirilmesi bahis konusu ise, yapılacak ilanda değiştirilecek maddelerin numaralarının yazılması ile yetinilir. Dörtten az olmamak üzere ortakların en az 1/10'u tarafından genel kurul toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur.
....

Bu temel hükme göre 1/10 ortağın "yazılı" olarak bildirdiği konu gündeme alınmadan yapılan genel kurullar hükümsüz sayılır.
 

Kat karşılığı inşaat konusunda müteahhit ile arsa sahibi arasında her zaman sözleşmeye uyum konusunda ihtilaflar çıkabilir ya da çıkartılabilir. Peki böyle bir durumda yargıya gitmenin maliyeti nedir?

Büyük şehirlerdeki "kentsel dönüşüm" uygulamaları (ki genellikle kimseyi mutlu etmemektedir) ile bizim karşılaşabileceğimiz uygulamalar aynı türdendir.
Her ikisinde de müteahhit firmadan inşaatları belirli süre içerisinde ve belirli kalitede yapması beklenir ama bu beklenti karşılanmadığında ihtilaf çıkar.
Dolayısıyla bu tür işlerde özellikle kriz döneminde (ki bu dönemler firmalar için bir can pazarıdır) kimi zaman işin sürüncemede kalmasından kullanılan malzemeye, projeye uymamaktan noksan imalata kadar ve neredeyse yapılan sözleşmenin hemen her maddesi ile ilgili yüzlerce konuda ihtilaflar çıkar ve bu işte "zararı sineye çekmek istemeyen taraf" yargıya gider.
Yargıdan sonuç alabilme, hele de kısa dönemde tatmin edici bir sonuç alma tamamen hakkınızı ne kadar "güçlü" savunabildiğinize bağlıdır.
Masraflı bir konudur.
Özellikle bu sözleşmenin, kendi ekibinizce çok profesyonelce hazırlanması yerine müteahhit firmanın ilişkili olduğu taraflarca "şekillendirilmiş olması" uygulama sırasında her türlü ihtilafın doğması ya da doğan durumun sineye çekilmesine yol açar.
Yargılamalar, mahkeme harçları, çok sayıda bilirkişi tesbiti ve benzeri giderlerle birlikte, davacı tarafın ciddi bir avukatlık ücreti ödemesini gerektirir.
Nedir bu ücretin ölçüsü?
Bu ölçüyü baroların ilan ettiği ücret tarifelerinden öğrenmek mümkün.
Bunu internetten "....Barosu asgari avukatlık ücret tarifesi" diye aradığınızda, bu ücretin "dava konusunun büyüklüğü ile bağlantılı olduğu görülür.
Örnek vermek gerekirse:
510 milyon lira değerinde bir ihtilafta avukatlık firmasının tarifeye uygun olarak isteyeceği ücret
5 milyon 708 bin lira + KDV yani 6 milyon 849 bin 600iradır.
Tabii ki avukatın dava takibi ile ilgili olarak talebedeceği bütün "diğer" masraflar buna eklenecektir.
Peki "beş sene sonrasında da olsa, aidatlara yararı olur" diye böyle bir işe niyetlenen bir sitede böyle bir bedel ödenebilir mi? Ödenmezse her türlü olumsuzluk ve kayıp sineye çekilmek zorunda kalınabilir mi?
Haydi ödedik diyelim;
Bu ücret ve yıllarca sürecek sıradan bir davanın avukatlık ücreti ile birlikte bütün harcamalarını en az harcaması 7 milyon liradan başlıyor diyelim. Bunun 306'da biri olan pay, üye başına 22.876 lira olmaz mı?
Bu dava, yaklaşık bir beş yılda yerelden istinafa, istinaftan Yargıtaya gidip sonuçlanana kadar ödenecek "masraflar" üyelere bu yıllarda adeta "ikinci bir aidat ödetmez mi?
Bunu "ilerideki alacağımızdan düşeriz" diye de düşünmeyin, bu bedel, davayı kazansanız da kaybetseniz de ve henüz elinize bu işten herhangi bir para geçmemişken, açacağınız her bir dava tutacağınız her bir avukat başına karşılanmak zorundadır.
Bu koşullarda "daha fazlasını" söylemeye bilmem gerek var mı?
(Örneğin dava "bir şekilde" kaybedildiğinde karşı tarafın bütün yargılama masraflarını da ödemek zorunda kalınmak gibi)
 

“Kira amortisman oranı” nedir, konut işinin kazancı nasıl hesaplanır?

Ev satanlar, pazarlayanlar ve alıp kiraya verecek olanlar yani emlak işinden anlayanlar ve emlak konusunu bir yatırım olarak değerlendirmeyi düşünenler “acaba hangisi kârlı” diye bu konu üzerinde çok dururlar.
Peki bir konutta amortisman süresi nedir ve bu sürenin hesabı nasıl yapılır?

Amortisman süresi, alınan konutun kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içinde geri kazanılabileceğinin hesaplanmasıdır.
Mesela herhangibir kişiye ait 20 milyon liralık bir konut aylık 25.000 liradan kira getiriyorsa kendisini 800 ayda yani 66,6 yılda amorti eder.
Bu günün piyasa şartlarında “çok kötü bir yatırım” anlamına gelir.
Çünkü Türkiye'de bu oran 16,5 yıl civarındadır.

Peki, eğer bu yeri bir kişi değil de bir kooperatif kiraya verirse ne olur?

Hesaplayalım:
Örneğin Kiracı size ayda 25.00 lira kira öderse,
-Bir kurum olduğunuz için bunun içinden %20 KDV'yi ödersiniz, ve ilk anda elinizde 20.833 lira kalır.
-Evin bakım tesisat bakım onarımı, boya badanası, emlakçı komisyonu, vergisi, muhasebe işeri için de sadece bu 833 lira küsurat ödenmiş olsun, geriye 20.000 lira kalır.
-Kira geliri %25 vergiye tabidir. Elinize kalan 20.000 liranın 5.000 lirasını kazancın vergisi olarak ödersiniz, geriye 15.000 lira kalır.
-Bu paranın %15'ini kooperatif, tüzüğüne göre “ihtiyat akçesi” olarak kendine ayırmak zorundadır. Bu kesilince geriye 12.750 lira klır.
-Bu parayı üye aidatına sayalım dendiğinde, bu bir kar dağıtımı sayılıp yine %15 stopaja tabidir, böylece geriye üyeler için sadece 10.837 lira kalacaktır.

Yani kooperatifin 25.000 liraya kiraya verdiği yerde üyeye kalan sadece 10.837 liradır.
Kira, örneğin (Piyasada böyle bir rakam yok ve olamaz ama) aylık 100 bin lira olsa üyenin aidatına sayılacak olan tutar ancak 43.348lira olur.

Şimdi tekrar başa dönelim ve bu durumda amortisman oranını üyeler için hesaplayalım:

-20 milyon lira değerindeki bina ayda 25.000 liradan kiraya verildiğinde amortisman süresi (20.000.000/10.837=) 1845 ay yani tam 153 yıldır.
-Aynı binayı aylık 100.000 liradan kiraya verebileceğinizi düşünürseniz, bu süre 38 yıldır.

(Tabii bu hesaplamalar, konutun bu yıllar boyunca hep kiracılı olduğu, kiralarda aksama olmadığı, mahkemelere iş düşmediği varsayımına dayanır)

Oysa bu denge Türkiye'de 16,5 , Bodrum genelinde 25 yıldır.
Yukarıdaki hesaplamalar aynı zamanda, Bodrum ve çevresinde inşaatların neden durduğunun, bina satışlarının neden durup "stok"ların arttığının da açıklamasıdır.
Peki size “kira gelirine bakarak böyle bir yatırıma var mısınız?” dense, siz ne dersiniz?



 

Kooperatifler de şirketler gibi işlemler yaparak bir "gelir-gider farkı" elde ettiklerinde bu farkı, yine genel kurullarının vereceği dağıtım kararı üzerine ve içinden gerekli vergileri ödeyip kendilerine de %15 ihtiyat akçesini keserek kalanını dağıtabilirler.
Ancak dağıtılacak "gelir farkının" ortaya çıkması için, satışın yapıldığı yılın tamamlanması, yani o yılın 31 Aralık tarihinin geçilmesi, hesapların kapanması, ertesi yıl içerisinde yapılacak genel kurulda da bu biten yıl hesaplarının onaylanmış olması gerekir.
Biten yeni yılın genel kurulunun, uyulması gereken en az ilan süresi de hesaplandığında gelir fazlası dağıtımının ertesi yılın ikinci ayından önce yapılamayacağı için paranın üyelere dağıtılması hatta aidatlara mahsubu hemen  mümkün değildir.
Örneğin 2025 yılının 6.ayında yapılan genel kurulda alınan satış kararında -satış hemen ertesi gün tamamlanmış olsa bile- içinde bulunulan yılın kapanması ve ertesi yılın genel kurulunun yine 6.ayda yapılması halinde dağıtım için geçecek süre en erken bir yıldır.
(Burada beklemek de sorun değil diyenler için söyleyelim; o para bankada %40 faizle durup enflasyon dolayısıyla fiyatlar sadece % 70 artmışsa, ana paranız sözde faizle artmış ama aslında değeri 17,5 düşmüş demektir. Bu, her türlü vergi ve kesintiden sonra elinize net olarak geçeceğini umduğunuz her 100 liranın gerçekte 82,5 liraya inmiş olması demektir).

Kooperatif üyeliği nasıl kazanılır, hangi durumlarda nasıl kaybedilir?

Kooperatiflere tüzüklerinde yer alan koşullara göre üye alınır ya da üyelikten çıkılır/çıkarılır.
Bizim kooperatifimizde üyelik şartlarından biri "sitede konut sahibi olmak"tır.
Bu durum, konutların "kooperatif hissesi devredilmeden el değiştirmeleri" sırasında bazı tereddütlere yol açmakta ve konu anlamsız bir biçimde yargıya götürülebilmektedir.
Kooperatif tüzüğüne göre üyeliğin temel şartı "konut sahibi olmak" olduğuna göre, kooperatif üyeliği devir-teslim edilmeyip sadece konutun satılması halinde bu üyelik şartının artık "ortadan kalktığı" tartışmasızdır. Yani konutu olmayanın kooperatif üyeliğinin o andan sonra devam edemeyeceği açıktır.
Bu durumlarda tapu devri ile kooperatif hisssi devrinin olabildiğince yakın zamanlarda hatta mümkünse eş zamanlı yapılması gerekir.
Çünkü tüzüğe göre üyelik şartının ortadan kalkması, üyeliğin hukuken hükümsüz hale gelmesidir ve bu duruma kendi işlemleriyle düşen üye için herhangibir yönetim kurulu kararına gerek yoktur.
Kaldı ki bir kimsenin üyelikten çıkarılıp çıkarılmamasının tatışılıp karar alınması, hiç bir biçimde yönetim kurulunun yetki ve takdirinde değildir.
Buna hukuk dilinde "Butlan" yani "hükümsüzlük hali" adı verilmekte, tanımında da: "Hukuki işlemin temelinde bulunan bir eksiklik veya bozukluk hasebiyle geçersiz kılınmadır" denmektedir.
Bu niteliği ile butlan, daha sonrasında geri alınabilen ya da yönetim kurulu kararıyla kabul edilen ya da karar alınana kadar bekletilebilecek bir durum değildir.

Konutun tapuda devri, kooperatif üyeliğinin de kendiliğinden devri anlamına gelir mi?

"Sitede konut sahibi olmak", kooperatife üyeliği muhafaza etmek ya da yeni üye olabilmek için bir temel şarttır ancak bir konutun el değiştirmesi aynı zamanda kooperatif üyeliğinin de el değiştireceği anlamına gelmez.
Dolayısıyla, sitemizde konut satınalmış ancak eş zamanlı olarak ve yönetim kurulunun kabulüyle eski üyeden kooperatif hakkını devralmamış sakinlerin bu satışla elde edilmiş "kendiliğinden" kooperatif üyelikleri yoktur.
Aksine, tüzüğe göre bu durumda olanların yeni üye olabilmek için kendilerinin de mevcut üyeler kadar ödeme yapması ve talebinin incelenerek yönetim kurulunca karara bağlanması gerekir.
Ve tabii ki üyeliği olmayan sakinlerin kooperatif mal ve hizmetlerinin hiç birinden yararlanma hakları olmayacaktır.
Burada bir ayrıma dikkat çekelim:
Şu kadar ki, her tapu sahibi -kooperatif mallarında bir payı ve kooperatif hizmetlerinden yararlanma hakkı olmasa da- müşterek methal dediğimiz alanda 314 sakinimiz gibi başka bir şart aranmaksızın hak sahibidir.

 

Kat karşılığı daire alındığında bunların kiralarının üye aidatına ne kadar ve ne zaman bir katkısı olur?

Bu, cevabı kolay verilemeyecek bir sorudur ama kabaca söylenirse bu koşullarda 5-7 senelik bir süreyi ve sonuçta oldukça düşük bir geliri kabul etmek gerekir.
Neden?
Kooperatiflerde kat karşılığı inşaatların başlatılabilmesi genel kurulların kabulüne ve bu kabulün ardından inşaat görüşmelerinin bitmesi bağlıdır. Araya inşaat dışı dönem de girdiğinde ilk kazmanın vurulmasının 1 yılı bulacağı kabul edilmelidir.
İnşaatın önemli bir hafriyat gerektirmesi ve sadece inşaat mevsiminde çalışılabilmesi dolayısıyla -hiç bir finansman sorunu ya da hukuki ihtilaf çıkmasa bile inşaatların iskanlı olarak teslim alınabilmesi için 3 yıldan başlayan bir süreyi kabul etmek çok abartı sayılmaz. Bunu test etmek için yörede sren inşaatların ne zamandan beridir aynı görünümde kaldığını izlemek yeterlidir.
İnşaatçılık açısından bitti denip tapuda teslim alınan binaların iyi bir kiralama için turizm sezonuna denk getirilmesi, çevre ve iç düzenlemeleri ile kiracı bulunması en azından 1 sene daha gerektirecektir.
Bu durumda 2025 kasımında başlayan bir inşaatın 2028 kasımında ve turizm sezonunda bitmesi halinde ilk kiracı girişi iyimser bir varsayımla 2029 mayıs-haziran aylarını bulacaktır.
Bu durum, tam 5 yıl boyunca inşaata katlanmak ve ancak beşinci yılın sonunda birinci ayın kirasını almak demektir.
Müteahhide bırakılanlarla birlikte oluşacak "yeni mahallede" bu binaların hepsinin birden kiracı bulması pek beklenecek bir durum değildir. Muhtemelen ilk yılda kira kapasitesi yarıyı ancak bulacaktır.
Ancak, diğer açıklamalarda belirtildiği gibi kooperatiflerin aldığı kirayı aidata mahsuben de olsa hesap dönemi bitmeden kullanmaları mümkün değildir. Bu nedenle elde etme döneminin 6 seneye kadar uzaması beklenmelidir.
Beklenen kiranın ödenecek vergilerden sonra şimdiki aidatların neden %20'sinden fazla olamayacağını bir başka bölümde anlatmıştık.

Ama yine de kabaca söylersek: 45/55 ortaklığı ile kooperatife 1620 m2 inşaat yapıldığında bu örneğin 80 m2'lik 20 daire demektir. Her biri bu günkü rayiçle 12 aylığı 20 bin'er liradan kiraya verildiğinde; bu kira bedeli içinden ödenecek olan %18 KDV, %25 Kurumlar Vergisi, %15 kooperatif ihtiyat akçasi ve %15 stopajdan sonra -emlakçı komisyonu, boş geçen dönemler, binaların bakımı, işletmesine ödenecek müşavir-hukukçu ücretleri, tahrip olan yol- altyapı harcamaları ve emlak vergileri hariç- ancak ve yedinci yılda bu günkü aidatlarımızın %20'si yani 450 lira civarını aşmayacaktır.

Bu durum, şimdiden bilinmez ama; yıllar süren inşaat ortamında, eldeki konutlarımızın (Bunu özellikle inşaat sahasına bitişik olan D ve F adalarındaki konutları düşünerek söyleyin) şimdiki piyasa ve kira değerinde neden olunacak değer düşüklüğü karşısında ortada bir kazanç mı bırakacak yoksa kazancı da bırakıp ciddi bir kayıp mı yaratacaktır?
 

Bu dönemde yapılan herhangibir "İnşaat sözleşmesi"nin işin tamamlanabilmesini, sonucunu  garanti edebilmesi şansı var mı?

Ne yazık ki yok:
Böyle bir garantiye güvenebilmek için önce şu şartların olup olmadığını değerlendirmekte yarar var:
1.Ciddi bir inşaatçının her şeyden önce en hızlı üç yıldan önce tamamlanabilecek bir projeye evet diyebilmesi için öncelikle:
-Elinde kuvvetli bir "nakit" sermayesi olması, topraktan satışa ya da alabileceği banka kredilerine umut bağlamaması gerekir.
-Sermayesine güvenen inşaatçının türkiye ve dünyanın bu ekonomik ve politik şartları karşısında en az üç sene sürecek bir inşaat projesinde kullanacağı malzeme fiyatlarının yükselmesi ve bu malzemelerin tedarikinde sıkıntıya düşülmeyeceği, işinin yarım kalmayacağı ya da zarara uğramayacağından emin olması gerekmektedir.
-Bu işe girecek inşaatçının, işi öyle ya da böyle tamamlasa bile halen Bodrum'da ve hatta sitemizde ayalardır satışta olup henüz satılamamış binaları görmekle birlikte kendisinin elindeki konutları kolayca ve iyi fiyatla satabileceğine inanması gerekmektedir.
-Bu işe girecek inşaatçı bu ölçüde bir projeyi daha önceden sorunsuz biçimde tamamlamamışsa bunu ilk defa deneyeceği bir iş olarak olarak düşünmemeli, eğer talip olacağı bu proje ile birlikte yürütmekte olduğu başka projeler varsa, bu kez de bu kriz ortamında o inşaatların faiz, borç yükünden dolayı bu projenin  batmayacağını görebilmelidir.
-Ve tabii, elindeki nakdi ayakkabısı bile tozlanmadan birinci yılda yüzde elli, üçü inşaat biri satış olmak üzere dördüncü yılın sonunda beş katına çıkarmak varken ya bu hesabı yapamıyor ya da başka hesabı olması gerekmektedir.

Peki, biz yine de istekli bir inşaatçıyla anlaşmaktan kendimizi ne kadar mutlu, bu işi ne kadar garantili görebiliriz?

-Bu her şeyden önce sektörü, inşaat konularını ve piyasayı iyi bilen bir "ekip" çalışması ile yapılacak bir anlaşma gerektirir.
Bu konunun en azından o inşaatçı kadar bilinememesi, sadece -ve en azından başkalarının malvarlığı üzerinden yapılmış- kişsel bir deneme olabilir ki buna kimsenin hakkı yoktur. Dolayısıyla bu denemenin herhangibir garantisi olamaz.
-Türkiye'nin içinde bulunduğu ekonomik kriz, borçlarından ve taahhütlerinden sıyrılmak isteyenlere maalesef hukuki bir "kaçış" yolu keşfettirmiştir.
Halen başta inşaatçılar olmak üzere sayılara giderek artan yüzlerce büyük firma "konkordato" ilan ederek yargıdan 23 aydan başlamak üzere kolayca süre almakta, bu süre iflasla sonuçlandığında alacaklı tarafta büyük kayıplar yaşanmaktadır.
-Eldeki sözleşme istendiği kadar "kuvvetli" olsun, inşaatçı bulunduğu yerin asliye ticaret mahkemesine gidip talebini kabul ettirdiği takdirde bütün alacaklılar ve kendisinden inşaat yapmasını bekleyenler o inşaatçının bir gün "düze çıkmasına kadar" kuyrukta beklemek zorunda kalmaktadır. O kadar ki,daha önceden yapılmış inşaat sözleşmelerinden "vazgeçtim, başkası ile anlaşırım" deyip geri dönmek de kabul edilmemektedir.
-"Sözleşme" aslında taraflara sadece "yargıya gidip mahkemede hakkını arama imkanı verir.
İnşaat başlamış olsun ya da olmasın, karşı taraftaki müteahhitle bu kriz döneminde yaşanacak herhangibir ihtilafta mahkemelerde hak savunmanın, hele bu ölçekte bir davada avukat masrafına katlanmanın maliyetini karşılamak mümkün değildir, bu gün aidatlar konusu bile zorlanılırken oldukça yüksek yargılama masraflarının göze alınması mümkün değildir. Dolaysıyla hukuka çok çok güvenilse de hakkı korumanın yüksek maliyeti sözleşmeye güvenme konusunu oldukça geri plana atmaktadır.

Site yönetimine hangi aşamalarla geçilmeli? Bu arada Kooperatif ne olacak?

Bu konudaki çalışmaların hepsi, kooperatif seçimlerinden sonra ve bu konudaki bazı aydınlatıcı toplantılar ve kooperatif yönetimimizin katkılarıyla yapılmalıdır.

Siteler, tapuda kayıtlı kendi "yönetim planları"na göre yönetilirler. Burada kayıtlı yönetim planları, sitenin nasıl yönetileceğini gösteren ve bütün malikleri bağlayan "temel sözleşme"dir.
Mevcut sözleşme yani yönetim planımız hukuken geçerli ancak bu günün ihtiyaçlarını karşılayacak durumda olmayan, usulen hazırlanmış ve o günlerin şartlarında yapılmış bir plan durumundadır.
-Öncelikle (elimizde yoksa) tapudan bunun bir örneği alınır.
-Yönetim planına göre "olağan toplantı"lar her yıl Ocak ayı içinde yapılmalıdır.
-Bizim sitemizde Ocak ayında yeterli çoğunluk olamayacağı için bunu ilk adımda "olağanüstü" olarak yaz aylarında yapmak gerekecektir.
-Olağanüstü toplanabilmek için kayıtlı 314 üyeden 1/3'ünün (105 kişi) toplantı için çağrı yapması (imza vermesi) gerekmektedir.
-Olağanüstü toplantıda bundan sonraki toplantı döneminin bir yaz ayına alınması, yönetimin seçilmesi ve gerek duyulacak diğer konular görüşülür ve karara bağlanır.
-Bu toplantılar 314 haneye kapıdan veya diğer şekillerde tebliğ edilmeli, 1/2 çoğunlukla toplanılmalı ve katılanların hepsinin oyu ile karar alınmalıdır.
-Toplantılara katılan her üye 3 vekalet kullanabilmektedir. Dolayısıyla bu toplantının elinde 3'er vekalet bulunan  (314/4=) 78 kişiyle yapılabilmesi mümkündür.
-Site yönetiminin seçilmesi, kooperatifin günlük işlerine devamına engel değildir. Bu işlemler yapılırken kooperatif yine devam edecektir.
-Site yönetiminin yapacağı ilk iş, yönetimini seçmek, sitenin yeni yönetim planını hazırlamak ve bunu yeniden toplanacak "Kat malikleri toplantısına" yani hane sahip ve kiracılarından oluşan 314 kişilik genel kurula sunmak ve 4/5 (251 oyla) karar aldırmaktır..
-Bu toplantıda alınan kararlar, "Sitenin" bu günün ihtiyacına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun bir yönetim planına kavuşmasına, şu anda adeta sahipsiz durumda bulunan müşterek methal yani sosyal tesisin alınan kararlar doğrultusunda (kiralama vs. gibi) kullanılmasına hukuki imkan sağlayacaktır.
-Sosyal tesisin kiralanma vs gibi işlerden elde edilen geliri doğrudan sitenin geliri olduğu için herhangi bir vergilendirme olmadan site harcamaları için kullanılabilecektir.
-Bundan sonra Site, 6 adadan seçilerek gelecek 3'er kişiden oluşturulan 18 kişilik bir "Kat Malikleri Kurulu" nun kendi içerisinden seçtiği seçtiği 3 kişilik yönetim ve 1 ya da 2 kişilik denetim kurulu eliyle yönetecektir.
-Site yönetimi hukuki sürecini tamamladıktan sonra uygun görülecek bir zamanda alınacak kararla kooperatifin yürüttüğü hizmet ve işlemleri devralacak, mevcut kooperatif ise ortaklarının alacağı karara göre (yukarıdaki arsanın sahibi olarak) yoluna devam edecektir.